老舊小區(qū)改造走出“青島模式”

今年全市111個老舊小區(qū)納入改造范圍，目前已開工超7成

青島日報／青島觀／青報網(wǎng)訊 日前，隨著國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，老舊小區(qū)改造工作推進的路徑變得更加清晰——不僅明確了改哪些，改什么，怎么改，錢從哪來等群眾關(guān)心的話題，同時也明確了老舊小區(qū)改造的“紅線”。

作為全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市，當(dāng)下，青島的這項工程正在緊鑼密鼓地推進中。按照今年的改造計劃，全市分布在7區(qū)3市的111個老舊小區(qū)即將“舊貌換新顏”，改造工作涉及居民樓600座，建筑面積達160萬平方米，惠及居民2萬余戶，項目計劃總投資約6億元。21日，記者從市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，截止目前，全市已開工項目80個，約占年度任務(wù)量的72％。

事實上，在國家出臺這一“頂層設(shè)計”之前，青島已于今年上半年先后印發(fā)了《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點工作方案的通知》和《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，逐步形成了老舊小區(qū)改造的“青島模式”，成為推動城市品質(zhì)提升的重要推動力。

今年青島改造111個老舊小區(qū)

近年來，老舊小區(qū)改造成為備受關(guān)注的民生熱點，在今年兩會工作報告中，更首次敲定老舊小區(qū)改造的具體實施目標(biāo)，以老舊小區(qū)改造為支點，撬動城市更新，進而實現(xiàn)“保民生”和“擴內(nèi)需”的雙贏。

面對城市中為數(shù)不少的老舊小區(qū)，哪些可以納入改造范圍？據(jù)住建部城市建設(shè)司副司長劉李峰介紹，意見明確了老舊小區(qū)改造對象應(yīng)為建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。而青島市則按照山東省相關(guān)規(guī)定，對老舊小區(qū)改造的范圍實現(xiàn)進一步擴容，明確 2005年12月31日前建成的住宅均在改造范圍。

由于年久失修，老舊小區(qū)普遍有著相同的“病癥”：樓墻體斑駁、樓道燈不亮；路面破損、下水道常堵、雨后內(nèi)澇嚴重；停車位不足、私搭亂建情況普遍。像這樣的老舊小區(qū)，青島有多少？記者采訪獲悉，目前市住建局正在對全市存在改造需求且符合政策要求的老舊小區(qū)進行調(diào)查摸底，建立全市老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫，并制定青島老舊小區(qū)改造“五年規(guī)劃”，下一步將本著“先急后緩”的原則，逐年分批次推進。

作為一項既能保民生，又能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè)的多贏工程，老舊小區(qū)改造具體要如何改造？根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的意見，為了防止“一刀切”，改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，目前青島正是按照這個思路推進。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹更告訴記者，我市老舊小區(qū)改造會結(jié)合各自實際情況，因地制宜地開展，既有水電氣暖、道路、照明、安防等基礎(chǔ)設(shè)施的改造，也有建筑節(jié)能、停車場、加裝電梯等完善類改造，同時還有養(yǎng)老、托幼、助餐、智慧社區(qū)等提升類內(nèi)容的改造。

拉動投資需多手段介入

改造分類與“誰來出錢”問題息息相關(guān)。國務(wù)院發(fā)布的意見指出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機制。

記者觀察到，各地多遵循財政資金“向基礎(chǔ)需求傾斜”的分配原則，加強資金精細管理，青島也不例外。今年年初青島出臺政策明確各方出資邊界——其中基礎(chǔ)類改造，政府重點予以支持；完善類改造，由居民承擔(dān)部分改造費用，政府給予適當(dāng)補助；提升類改造，則以市場化運營為主。

對于老舊小區(qū)改造而言，若想要激發(fā)更高漲的社會投資熱情，前期亟需政府財政先“加一把力”。據(jù)悉，今年青島首次將老舊小區(qū)改造納入市財政專項資金支持范圍，并撥付9754萬元用于支持全市項目改造。

除了落實今年的市級財政外，青島還結(jié)合改造項目，探索形成了發(fā)行政府專項債券、向政策性銀行融資、組織專營單位投資等多種資金籌集模式。事實上，無論是專項債的運用還是社會資本的引入，均需考慮后續(xù)債務(wù)還續(xù)問題。如何更好地把控改造標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)定投資收益？膠州市的做法或許值得借鑒。

為讓老舊小區(qū)改造可持續(xù)健康地發(fā)展，膠州市成立了引入民營資本的混合所有制公司，負責(zé)全市“舊改”的設(shè)計、建設(shè)、融資工作。基于此，將減少政府對項目建設(shè)經(jīng)營活動的直接干預(yù)，進而形成投資主體多元化、資金來源多渠道、項目建設(shè)市場化的新格局。

老舊小區(qū)改造優(yōu)選“本地貨”

“針對不同地區(qū)不同項目的具體情況，需要一區(qū)一策、一事一議，根據(jù)不同老舊小區(qū)改造內(nèi)容的不同，由街道社區(qū)、實施運營主體等相關(guān)單位與居民共同協(xié)商確定。”劉李峰說，改不改、怎么改、怎么出錢，都需要充分征求居民意見。這一點在青島項目實施過程中也充分得以實現(xiàn)。

近日，記者走進已建成20個年頭的膠州市順德花園小區(qū)看到，14棟老樓已整裝一新，多位施工工人正在緊張地進行道路的鋪裝施工，作為膠州市老舊小區(qū)改造的1號工程，目前整體施工進度已近尾聲?！霸诟脑靸?nèi)容方面，我們實施‘菜單式’改造，改造內(nèi)容充分聽取民意，最終確定實施新建社區(qū)居民服務(wù)中心、建筑外立面保溫改造、電梯加裝、路面整修、綜合管網(wǎng)改造等多項工程?！蹦z州市建設(shè)局黨組成員陳剛告訴記者。

在改造過程中，青島市還提倡優(yōu)先選用本地品牌。順德花園小區(qū)內(nèi)正在加緊安裝的30余部電梯均來自尼得科電梯（青島）有限公司，“正是得益于青島老舊小區(qū)改造惠企政策，讓我們頂著疫情壓力快速復(fù)工，并平衡了海外市場份額的銳減?！惫矩撠?zé)人楊文浩告訴記者，近期因青島老舊小區(qū)改造，就“下單”了百余部電梯，隨著后續(xù)更多本地訂單的落地，以及外溢需求顯現(xiàn)，將進一步拉升公司的產(chǎn)品銷量。

記者在順德花園小區(qū)如火如荼的改造氛圍中，還發(fā)現(xiàn)了海爾、海信、特銳德等不少本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)的元素。據(jù)膠州市建設(shè)局保守估計，僅順德花園小區(qū)改造工程就可惠及十余家本地企業(yè)，拉動社會投資上千萬元?！袄吓f小區(qū)改造優(yōu)選‘本地貨’，即激發(fā)了更高漲的社會投資熱情，又可以助力本地企業(yè)快速回血，一舉多得！”陳剛說。（記者 王冰潔）