17日，樓市傳來(lái)三個(gè)重磅利好：下調(diào)首付比例、取消住房貸款利率下限、公積金貸款利率下降。

當(dāng)天下午，在看到微信群里討論這些政策后，在北京工作、正在為孩子上小學(xué)發(fā)愁的郭靜（化名）有點(diǎn)心動(dòng)：“我的首付不太夠，首付比例下調(diào)對(duì)我來(lái)說(shuō)是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大，但后期可以選擇提前還款。我們的預(yù)算本就有限，現(xiàn)在開始擔(dān)心業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)，有點(diǎn)著急看房了?！?/p>

也有表現(xiàn)淡定的。已經(jīng)很久沒有在北京看房的張輝（化名）對(duì)中新經(jīng)緯稱，他暫時(shí)不會(huì)重啟看房計(jì)劃，他說(shuō)：“降低首付對(duì)我的吸引力不是很大，因?yàn)楸旧砦乙蚕攵嘟稽c(diǎn)首付款，以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價(jià)格，我還是再等等?！?/p>

上述政策發(fā)布后，中新經(jīng)緯聯(lián)系了多地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。河南省鄭州市一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“政策是有用的，尤其是對(duì)剛需、改善客戶來(lái)說(shuō)，首付比從最低20％降到最低15％，購(gòu)房門檻降低了。”上海的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，還沒有多少客戶致電咨詢。

北京當(dāng)前最低首付比例為30％，此次政策為北京下調(diào)首付比打開了窗口，一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，還需等具體措施落地?！皶簳r(shí)沒有業(yè)主說(shuō)要漲價(jià)，現(xiàn)在具體細(xì)則還沒出來(lái)?！绷硪晃槐本┑姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，最近房源已經(jīng)消化一批，業(yè)主的報(bào)價(jià)也下來(lái)了，該下手就下手。

看點(diǎn)一：首付比降至歷史最低

5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文稱，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調(diào)整為不低于15％、不低于25％。

中新經(jīng)緯以總房款100萬(wàn)元為例，首套房首付款由之前最低20萬(wàn)元降至最低15萬(wàn)元，購(gòu)房門檻下降。但相應(yīng)地，從銀行貸款的金額由80萬(wàn)元提高至85萬(wàn)元。

“這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購(gòu)房政策中最為寬松的政策?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，過(guò)去全國(guó)住房貸款首付比例最低為20％，但是否應(yīng)繼續(xù)降低首付比存在著不同的聲音，很顯然，此次政策對(duì)首付比例做了歷史性的下調(diào)。

“首套房首付比例降至15％，是歷史最低水平了?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯分析，該政策執(zhí)行后，意味著全國(guó)所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調(diào)，這對(duì)一二線城市影響較大，北京等城市或?qū)⒋蠓冉档褪赘侗壤?/p>

2023年8月底，全國(guó)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20％。12月，北京將最低首付比例從35％降至30％，并未執(zhí)行最低20％的標(biāo)準(zhǔn)。因此，張大偉認(rèn)為，各城市如何調(diào)整首付比例，還需各個(gè)城市主管部門出臺(tái)具體措施。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前，全國(guó)多地已將首付比例降至20％、二套降至30％，僅有個(gè)別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均為30％，二套在40％—50％不等。此次下調(diào)首付比例下限政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)，一線城市也存在下調(diào)空間和預(yù)期，會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)門檻。

看點(diǎn)二：公積金貸款100萬(wàn)可省4．85萬(wàn)利息

此次政策，對(duì)公積金貸款和商業(yè)住房貸款都做了調(diào)整。

17日，中國(guó)人民銀行發(fā)文稱，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0．25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2．35％和2．85％，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2．775％和3．325％。

目前，多數(shù)購(gòu)房者公積金貸款期限在5年以上。以首套房公積金貸款100萬(wàn)元為例，選擇等額本息還款方式，貸款期限為30年，月供將由4270．16元降至4135．57元，減少約135元；總利息由53．73萬(wàn)元降至48．88萬(wàn)元，節(jié)省4．85萬(wàn)元。

已經(jīng)用公積金貸款的購(gòu)房者，是否能享受到這一最新的利率優(yōu)惠？17日，中新經(jīng)緯以購(gòu)房者身份咨詢北京市住房公積金管理中心，工作人員表示，存量住房公積金貸款利率今年不作調(diào)整，從明年1月1日起自動(dòng)下調(diào)。正在走公積金貸款流程的貸款人，還需咨詢具體辦理貸款的部門。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此前5年期以上的首套住房公積金貸款利率為3．1％，此次下調(diào)至2．85％。在商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息的情況下，商貸利率與公積金貸款利率的息差已經(jīng)不大，因此公積金的利率下調(diào)是必然的。

看點(diǎn)三：商貸利率向3％靠攏

中國(guó)人民銀行還發(fā)文稱，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

東方金誠(chéng)研究發(fā)展部王青、高級(jí)分析師馮琳?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，首套房二套房貸款利率取消下限意味著商業(yè)銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r、貸款人信用風(fēng)險(xiǎn)水平等因素，自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率水平。這實(shí)際上是為接下來(lái)較大幅度下調(diào)居民房貸利率打開了大門。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，多個(gè)熱點(diǎn)城市已大幅度調(diào)整了首、二套房貸利率下限，低至3．25％。從近期的金融數(shù)據(jù)來(lái)看，信貸增長(zhǎng)已由供給約束轉(zhuǎn)化為需求約束，即需求不足是制約信貸投放，特別是按揭貸款投放的主要原因。

張大偉認(rèn)為，從全國(guó)看，除了少數(shù)一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3．45％左右，一些城市甚至在3．25％左右。此次政策為房貸利率進(jìn)一步下行提供可能，未來(lái)首套房商貸利率或向3％靠攏。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，商貸利率有望跌破3％，降至歷史最低水平，居民的貸款成本進(jìn)一步下降。

值得注意的是，中國(guó)人民銀行還強(qiáng)調(diào)，中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)合理確定每筆貸款的具體利率水平。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，此前個(gè)人住房貸款利率在實(shí)際上形成“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，人民銀行確定全國(guó)性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機(jī)構(gòu)在全國(guó)性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。

“此次全國(guó)性住房貸款利率政策下限取消之后，預(yù)計(jì)全國(guó)多數(shù)地方將不再設(shè)定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協(xié)商確定；但一線城市仍將可能設(shè)定住房貸款利率下限?！倍ｍ当硎尽?/p>

王青團(tuán)隊(duì)指出，因城施策、“房住不炒”不僅全國(guó)適用，而且是長(zhǎng)期堅(jiān)持的政策基調(diào)。例如在限購(gòu)政策方面，在未來(lái)一段時(shí)間，一線城市還會(huì)保留一定的限購(gòu)措施，而房貸利率下調(diào)也不會(huì)“齊步走”，一線城市下調(diào)的幅度會(huì)相對(duì)較小。

王青團(tuán)隊(duì)分析稱，根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，今年3月末新發(fā)放居民房貸利率為3．69％，考慮到當(dāng)前物價(jià)水平偏低，實(shí)際房貸利率（名義房貸利率－GDP平減指數(shù)）處于歷史最高水平之列，而且自2021年以來(lái)持續(xù)上升。未來(lái)，監(jiān)管層或?qū)⑼ㄟ^(guò)窗口指導(dǎo)等方式，督促商業(yè)銀行較快下調(diào)居民房貸利率，直至樓市出現(xiàn)筑底回升態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下，不必過(guò)早擔(dān)心新政可能引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲問(wèn)題。