青島新聞網(wǎng)5月23日訊（記者 任俊峰）記者從膠州市獲悉，為進一步助推膠州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支持群眾剛性和改善性住房需求，消化存量商品房，暢通一二手房良性循環(huán)，今年5月22日至12月31日，膠州市試行開展房地產(chǎn)市場“以舊換新”活動。

房地產(chǎn)市場“以舊換新”遵循“自愿參與、靈活便利、市場化運作”的原則。通過開發(fā)建設(shè)膠州市房源信息共享和發(fā)布“好房惠企便民”房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺，籌集、發(fā)布市場待售的用于換房群眾選購的新建商品住房房源，同時也可用于幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掛售收購的二手住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務(wù)。

“以舊換新”活動分為兩種模式。

模式一：

房地產(chǎn)市場“以舊換新”是指居民持原有住房（以下稱“舊房”），與參與“以舊換新”新建商品房（以下稱“新房”）開發(fā)企業(yè)進行議價，雙方就舊房和新房價格協(xié)商一致后，舊房過戶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的對象。舊房價值的全部或其中一部分作為新房的首付款，首付款和新房總價之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款或住房公積金貸款等方式支付。舊房價值多于首付款部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在舊房過戶時或不遲于新房交房時返還給購房者。

新房房源為膠州市范圍之內(nèi)已取得預(yù)售許可的部分期房或現(xiàn)房，由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供，規(guī)劃用途為住宅，不包括商業(yè)用房、辦公用房及車位、車庫等，供換（新）購群眾選擇。

舊房房源為膠州市主城區(qū)范圍之內(nèi)，建成年代為2004年1月1日以后，房屋用途為住宅且具有合法產(chǎn)權(quán)的居民住房。產(chǎn)權(quán)清晰，不存在查封、抵押或擔(dān)保等情形，或者在《存量住房換購意向協(xié)議》簽訂前，解除查封、出租和注銷抵押登記。舊房應(yīng)符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)，無違法拆改、違法搭建等違反規(guī)劃或房屋使用安全管理的情形。舊房需結(jié)清全部欠付款項，包括但不限于物業(yè)費、水電氣等費用，并提供相應(yīng)憑證。

欲出售舊房房源價值不超過欲購買新房房源價值的70％，舊房價值的全部或其中一部分作為新房的首付款，具體比例由參與企業(yè)確定。

模式二：

購房人對舊房房源自行進行處置，并承諾舊房價值的全部或其中一部分作為新房的首付款，同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂新房認(rèn)購協(xié)議，繳納認(rèn)購金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對認(rèn)購新房房源進行鎖定（鎖定期限由雙方協(xié)商），若舊房賣出，換房人按約定辦理新房商品房買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)，認(rèn)購金轉(zhuǎn)為新房購房款；若舊房未賣出，換房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除新房認(rèn)購協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無條件退還認(rèn)購金，換房人無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。加入以舊換新企業(yè)名錄庫的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對二手住房換購人給予相應(yīng)讓利優(yōu)惠（特價房源除外）。新購置120平方米及以下的改善型商品住房按網(wǎng)簽商品房買賣合同總價款的3％給予購房人優(yōu)惠；新購置120平方米以上的改善型商品住房按網(wǎng)簽商品房買賣合同總價款的5％給予購房人優(yōu)惠。

“以舊換新”活動參與對象有四類：

換房群眾。膠州市主城區(qū)內(nèi)計劃出售舊房并購買新房的居民。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。自愿加入住房以舊換新企業(yè)名錄庫的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

膠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會。膠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會建立住房以舊換新企業(yè)名錄庫，保證活動有序開展。

膠州市公證處。膠州市公證處作為房地產(chǎn)市場“以舊換新”交易資金安全保障機構(gòu)，提供“帶押過戶”服務(wù)，購買新房的認(rèn)購金、舊房交易資金監(jiān)管等資金劃轉(zhuǎn)服務(wù)，確保各方主體的資金安全、流程順暢。

“以舊換新”活動有如下流程：

房源發(fā)布。參與“以舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房源信息，由膠州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會通過“好房惠企便民”房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺分批面向社會發(fā)布。

現(xiàn)場報名。有換購意愿的居民可至公布的新房銷售現(xiàn)場報名，報名時居民家庭需提供舊房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)已出租或未出租的情況承諾等材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行資料審核和現(xiàn)場查驗。

換購洽談。居民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方可委托專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對待收購二手住房進行價值評估并出具評估結(jié)果，協(xié)商舊房和新房價格，并明確舊房總價中作為首付款的具體數(shù)額。若協(xié)商不成，則換購工作流程終止。

簽訂合同。在雙方自愿的前提下選擇公證服務(wù)，簽訂《存量住房換購意向協(xié)議》和《新建商品房買賣合同》，并完成網(wǎng)簽備案?！洞媪孔》繐Q購意向協(xié)議》簽訂后，首付款和新房總價之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款或住房公積金貸款等方式支付。

登記交接。按照《存量住房換購意向協(xié)議》約定居民向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交舊房，并過戶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的對象，辦理不動產(chǎn)登記。新房交房后按約定辦理不動產(chǎn)登記。居民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理二手住房交接手續(xù)。

此外需要注意的是，“以舊換新”活動房源須一對一，即一套二手商品住房換購一套新房。共同購房的，由共同購房人共同申請?！耙耘f換新”活動過程中產(chǎn)生的交易相關(guān)稅費由換購雙方協(xié)商承擔(dān)。