“廈門是建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，因此，她在做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃時，對這些商業(yè)中心的定位就不僅是為廈門服務(wù)，至少也是服務(wù)于廈漳泉地區(qū)的，再大一點就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)�！�
今年年初，“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)”的構(gòu)想，不但讓福建從“長三角
”和“珠三角”的夾擊中跳脫出來，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭和中心城市的廈門開辟了新的天地－－－－“廈門要建設(shè)銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟(jì)”。這一利好頓時成為廈門商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大引擎。但在國家對包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的宏觀調(diào)控作用下，廈門與中國大多數(shù)城市一樣，其商業(yè)地產(chǎn)也在承受著“熱開發(fā)”和“冷思考”的雙重磨礪。人們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)變得復(fù)雜了，商業(yè)地產(chǎn)變得難做了。廈門將經(jīng)歷怎樣的一次商業(yè)地產(chǎn)“蛻變”？ 商業(yè)地產(chǎn)撬動廈門經(jīng)濟(jì)？
有人稱，世界上任何一個城市，如果能夠把世界500強(qiáng)請來真正落戶，就意味著這個城市達(dá)到了某個水準(zhǔn)。
“目前，明發(fā)MALL已經(jīng)與世界500強(qiáng)法國家樂福簽署了正式租賃合同，英國百安居和美國時代華納已簽定了合作意向書�！睆B門明發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理黃慶祝6月下旬在接受本報記者采訪時說，明發(fā)MALL能夠吸引世界500強(qiáng)的目光，除了明發(fā)商業(yè)廣場本身吸引財富、創(chuàng)造創(chuàng)富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門的城市魅力。
于是，廈門商業(yè)地產(chǎn)的話題就從廈門明發(fā)集團(tuán)開發(fā)的明發(fā)MALL開始。
據(jù)了解，明發(fā)MALL是位于廈門城市中心的商業(yè)巨艦。經(jīng)營面積近40萬平方米，60％以上的經(jīng)營面積由明發(fā)集團(tuán)自己經(jīng)營(包括星級酒店、高檔辦公樓、大型游樂設(shè)施等)或者租賃給世界500強(qiáng)的企業(yè)經(jīng)營。其中主力店與單店的構(gòu)成比例，主力店占了50％以上。
成功實現(xiàn)與世界500強(qiáng)的對接是廈門商業(yè)地產(chǎn)邁出的第一步。
近20年來，廈門已為建設(shè)中國東南沿海區(qū)域中心城市打下堅實的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國際化的必然趨勢，都注定了廈門傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式難以適應(yīng)城市飛速發(fā)展的形勢，廈門商業(yè)地產(chǎn)一直在突破線上“徘徊”。
“明發(fā)MALL商業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)巨頭的聯(lián)盟合作模式是廈門商業(yè)地產(chǎn)的一次突破和大膽嘗試�！睆B門市貿(mào)發(fā)局副局長梁群民在接受媒體采訪時說，他對廈門商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景充滿信心。廈門市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快廈門市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出廈門市發(fā)展規(guī)劃�！耙褟B門建設(shè)成中國東南沿海的商貿(mào)中心，立足于廈門，服務(wù)于福建及閩東南地區(qū)，接軌國際，2010年基本建成商業(yè)網(wǎng)點布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理服務(wù)功能完善，引導(dǎo)滿足消費又創(chuàng)造擴(kuò)大消費區(qū)域性購物天堂”。
“‘商業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)巨頭’的聯(lián)盟合作模式，除以規(guī)模形成核心競爭力外，也促進(jìn)主力店、品牌旗艦店、專賣店等相關(guān)商業(yè)資源整合能力的不斷提升�！秉S慶祝說，MALL最成功的客源策略始于主力店，在此基礎(chǔ)上展開招商計劃，在品牌互動關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動力和城市經(jīng)濟(jì)推動力。
良好的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和投資，能夠擔(dān)當(dāng)撬動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重任。
“廈門發(fā)展中心城市最主要的推動力，我認(rèn)為是發(fā)展如港口、商業(yè)、旅游等這樣的第三產(chǎn)業(yè)。拼第二產(chǎn)業(yè)可能不是廈門的優(yōu)勢，而商業(yè)地產(chǎn)作為把這些第三產(chǎn)業(yè)整合起來的紐帶，做大做強(qiáng)對廈門區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將不可估量�！睆B門市思明區(qū)區(qū)長鄭云峰說，“在廈門，商業(yè)地產(chǎn)對思明區(qū)的巨大作用最為明顯。思明區(qū)作為廈門市的中心城區(qū)，整個第三產(chǎn)業(yè)占到思明區(qū)產(chǎn)業(yè)的70％以上�！耙悦靼l(fā)MALL為例，我們從原來的要地來賣錢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的要地來生產(chǎn)，同樣是要地，如果我們當(dāng)時進(jìn)行普通房地產(chǎn)開發(fā)，或者住宅來講，可以多賣好幾個億，但是就沒有現(xiàn)在整個商圈的形成。明發(fā)商業(yè)廣場建成，每年能夠提供給思明區(qū)的財政收入將達(dá)到一個多億，由于它的建成也會帶動周圍地產(chǎn)、周圍商貿(mào)業(yè)整個的發(fā)展，也能夠形成幾個億的財政收入。”鄭云峰強(qiáng)調(diào)，明發(fā)MALL創(chuàng)造性地把商業(yè)地產(chǎn)旅游化，實際上就是通過旅游與商業(yè)的串聯(lián)，提升整個MALL的價值，通過綜合功能與配套設(shè)施，來提高整個MALL的附加值�！ ^(qū)域經(jīng)濟(jì)運營商脫穎而出？
“城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，就是這樣互補(bǔ)和互動的�！绷喝好裾f，當(dāng)一個城市的人均GDP發(fā)展到某一階段時，會帶來商業(yè)形式和業(yè)態(tài)的變化，同樣又會推動消費品零售總額的增加。
“區(qū)域經(jīng)濟(jì)肯定對促進(jìn)廈門商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到很好的里程碑作用，去年下半年我們跟廈門市貿(mào)發(fā)局一起做了廈門市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，從全市的層面來看，基本上還是圍繞著廈門海灣型城市建設(shè)展開的，海灣型城市總體上還是以廈門島為中心做的，全市的商業(yè)中心還是在本島，市級商業(yè)中心格局可以概括為‘二個接點二條線’�！睆B門市規(guī)劃局副局長邊經(jīng)衛(wèi)這樣描述。以中山路為傳統(tǒng)的商業(yè)接點，這是廈門最早的商業(yè)區(qū)，以富山商圈為接點，明發(fā)MALL就在這個商圈占有很重要的地位。二線是指作為商業(yè)街的禾祥東西路，作為步行街的中山路。
“此外，還布置了相配套的十個片區(qū)的商業(yè)中心，以市級商業(yè)中心為依托展開。比如說圍繞會展中心旅游會有一個片區(qū)商業(yè)中心，當(dāng)然還有一些社區(qū)的、街坊的，形成一個商業(yè)體系�！边吔�(jīng)衛(wèi)說，廈門要發(fā)展兩種商業(yè)業(yè)態(tài)，一種以大型商業(yè)業(yè)態(tài)，一種是便民的，這跟福建省委省政府提出的建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是相一致的。
“由于廈門是建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，就勢必要發(fā)揮龍頭城市的作用。所以，廈門市的市級商業(yè)中心并不僅僅局限于廈門市，在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)里都要起到商業(yè)的龍頭作用。廈門市當(dāng)時做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃時，這些商業(yè)中心的定位就不僅僅是為廈門服務(wù)，至少也是為廈漳泉地區(qū)服務(wù)的，再大一點就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)�！边吔�(jīng)衛(wèi)強(qiáng)調(diào)。
正是城市經(jīng)濟(jì)對商業(yè)地產(chǎn)定位所起到的這種決定性作用，使得商業(yè)地產(chǎn)在操作中不得不首先考慮它的商業(yè)輻射力。以明發(fā)MALL為例，未來其商圈覆蓋可包涵廈門市日常消費及每年來廈超過1000萬的旅游人潮，同時輻射周邊閩南金三角城市群的經(jīng)常性消費及東南沿海一帶的旅游消費，并在一定程度上形成對臺灣的商業(yè)輻射。
王志綱曾說過，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。
“這幾年，整個廈門的商業(yè)網(wǎng)點布局確實發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得MALL這種超大型的購物中心在廈門并不陌生�！绷喝好裾f，目前，廈門市已經(jīng)建成并投入使用的MALL已經(jīng)有兩個，一個是SM商城，一個是世貿(mào)商城，SM總面積是10萬平米，世貿(mào)商城總面積將近7萬平方米，在建的還有兩個，一個是明發(fā)商業(yè)廣場，還有一個是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是SM商城的二期也是10萬平方米。
“廈門的地區(qū)經(jīng)濟(jì)支撐多個商業(yè)中心的發(fā)展并不是很大的問題，關(guān)鍵是商業(yè)中心如何運作，這才是最重要的�！绷喝好駨�(qiáng)調(diào)，作為一個大型的商業(yè)網(wǎng)點，能否成為商業(yè)亮點，非常重要的是內(nèi)涵是什么。
“只有那些已經(jīng)從常規(guī)的項目開發(fā)向城市規(guī)劃和組織延伸，最具備區(qū)域經(jīng)濟(jì)運營素質(zhì)，最懂得城市價值，最能領(lǐng)會廈門歷史使命的開發(fā)商即區(qū)域經(jīng)濟(jì)運營商，才能適應(yīng)這種引擎型商業(yè)地產(chǎn)的變革�！睂＜抑赋�，看來，明發(fā)集團(tuán)以及幾大商業(yè)中心的開發(fā)商能否從商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中脫穎而出，需要時間的考驗，同時對其資金實力和經(jīng)營管理也是一個考驗。
(特約編輯：鐘善鵬)
