根據(jù)近期寫字樓市場(chǎng)的檢測(cè)，目前北京在售的100多個(gè)寫字樓，定價(jià)在6000元每平米至25730元每平米之間，產(chǎn)品基本按照2000元每平米的差價(jià)分為幾個(gè)檔次。
從這100個(gè)被調(diào)研的項(xiàng)目分析，目前寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)兩個(gè)明顯的傾向：一是陽(yáng)光、生態(tài)成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)主流；二是純生態(tài)寫字樓定價(jià)普遍偏低。
陽(yáng)光
生態(tài)成為市場(chǎng)流行風(fēng)
傳統(tǒng)寫字樓在設(shè)計(jì)中過(guò)度強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制，追求地塊容積率的極限，因此樓體外觀擺脫不了敦實(shí)、厚重的特色，內(nèi)部空間猶如格子間的集裝箱，既無(wú)陽(yáng)光，也缺對(duì)流。這些設(shè)計(jì)中的痼疾，加重了寫字樓人群“亞健康現(xiàn)象。
迫于未來(lái)寫字樓市場(chǎng)巨大供量的壓力，2003年下半年、2004年已經(jīng)發(fā)售、即將發(fā)售的樓盤提前采取了應(yīng)變措施。這種應(yīng)變集中體現(xiàn)在產(chǎn)品改良方面，在保證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，發(fā)展商開始犧牲一定的容積率，從各種角度打造陽(yáng)光生態(tài)寫字樓。
陽(yáng)光生態(tài)主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：首先在建筑平面上確保陽(yáng)光通透，如以西環(huán)廣場(chǎng)、財(cái)滿街、世紀(jì)科貿(mào)大廈等無(wú)論是點(diǎn)式寫字樓、還是板式寫字樓，新項(xiàng)目的建筑進(jìn)深都控制在了16米以內(nèi)，這樣自然光線可以穿透辦公區(qū)，避免了傳統(tǒng)寫字樓外面陽(yáng)光普照，室內(nèi)燈光閃爍的現(xiàn)象。
其次，在建筑設(shè)備上，新風(fēng)系統(tǒng)等新設(shè)備已經(jīng)成了繼空調(diào)之后的標(biāo)準(zhǔn)配置，設(shè)備競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)已經(jīng)從是否有新風(fēng)系統(tǒng)，變?yōu)樾嘛L(fēng)量有多少，分層對(duì)流還是整體對(duì)流。如財(cái)滿街采用了分區(qū)對(duì)流，新保利大廈采用了分層對(duì)流。
第三，在環(huán)境上充分利用周邊的自然環(huán)境，脫離核心區(qū)。核心區(qū)雖然商務(wù)氣氛濃郁，但是其高密度、高擁堵也帶來(lái)了很多不便，于是，在核心區(qū)的交通線周邊，逐步涌現(xiàn)出了許多辦公產(chǎn)業(yè)帶。當(dāng)然，周邊有沒(méi)有大片綠地，這本身是可遇不可求的，然而在北京僅有的幾片綠地周邊，除了高檔公寓外，也涌現(xiàn)出了不少新興辦公
產(chǎn)業(yè)。諸如：CBD東側(cè)、興隆公園北側(cè)的財(cái)滿街辦公區(qū)，朝陽(yáng)路辦公帶，中關(guān)村東側(cè)的北四環(huán)商務(wù)帶、南側(cè)的萬(wàn)柳商務(wù)帶，奧運(yùn)村周邊的商務(wù)區(qū)，亦莊產(chǎn)業(yè)帶等等。
陽(yáng)光生態(tài)寫字樓定價(jià)偏低
陽(yáng)光生態(tài)已經(jīng)成了地產(chǎn)市場(chǎng)的潮流，但在寫字樓市場(chǎng)，陽(yáng)光生態(tài)寫字樓的定價(jià)卻普遍偏低。造成這種現(xiàn)象的原因有多方面：
首先，由于CBD的千萬(wàn)供量、中關(guān)村的百萬(wàn)供量，奧運(yùn)村的未知供量在市場(chǎng)形成了一定的恐慌，所以大部分寫字樓項(xiàng)目不敢按老傳統(tǒng)慢慢賣。而目前寫字樓項(xiàng)目的發(fā)展商絕大多數(shù)是專業(yè)的地產(chǎn)公司，對(duì)現(xiàn)金流的控制非常嚴(yán)密，而傳統(tǒng)的寫字樓發(fā)展商要么是財(cái)大氣粗，不靠賣房，靠租房收回成本，或者是自產(chǎn)自銷。
其次，以SOH O系列為代表的商務(wù)寫字樓的出現(xiàn)，豐富了寫字樓的產(chǎn)品類型，但也給傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的壓力。
第三，在傳統(tǒng)的核心地段由于地段的因素，發(fā)展商自由發(fā)揮的空間有限。所以，新興的陽(yáng)光生態(tài)寫字樓多選址在傳統(tǒng)核心區(qū)的未來(lái)擴(kuò)張方向上，如CBD東擴(kuò)雖然還只是在傳聞階段，但在最具備擴(kuò)張潛力的朝陽(yáng)路方向，財(cái)滿街地區(qū)，大約100萬(wàn)平方米規(guī)模的寫字樓已經(jīng)呼之欲出。
投資客看好陽(yáng)光生態(tài)寫字樓
在7月開盤的財(cái)滿街項(xiàng)目，僅20天內(nèi)就認(rèn)購(gòu)了5000平米，隨著其結(jié)構(gòu)封頂，認(rèn)購(gòu)速度進(jìn)一步加快。據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)階段的統(tǒng)計(jì)分析，以購(gòu)買主力投資為目的。
投資客看好陽(yáng)光生態(tài)寫字樓無(wú)外乎這類產(chǎn)品的幾大特點(diǎn)：
1、陽(yáng)光生態(tài)，可持續(xù)發(fā)展，在未來(lái)的租務(wù)市場(chǎng)中存在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；
2、諸如財(cái)滿街等項(xiàng)目定價(jià)不到8000元每平米，比周邊同類項(xiàng)目低3000元至4000元每平米，顯然定價(jià)偏低；
3、區(qū)域在未來(lái)一、兩年內(nèi)隨朝陽(yáng)北路的改造，升值潛力不言而喻；
4、區(qū)域目前已經(jīng)集中了大量國(guó)際商業(yè)品牌，寫字樓投資跟著商業(yè)品牌走也是市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。
責(zé)任編輯：孫琦
