加息可能終結房地產暴利時代
在經歷了連續(xù)９年的降息之后，央行從１０月２９日起上調了金融機構存貸款基準利率０．２７％，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。
這幾日，在中國工商銀行青島分行山東路營業(yè)廳，提支轉存的客戶比往常多了不少�！昂芏鄡�，尤其是存期
一年或者以上的儲戶都把以前的定期存款取出來，又重新存了一次，希望獲得更多利息�！痹撔袀�人銀行部的一名工作人員告訴記者。
對廣大儲戶而言，加息無疑是極好消息，最明顯的效果就是自己的利息收入增加了。雖然本次加息幅度只有０．２７個百分點，但專家認為，從長遠來看，其背后的寓意深遠。
加息可能周期化
經濟學家普遍認為，行政性宏觀調控的效果在７月基本結束，但由于負利率的擴大，通脹壓力極可能將先前的宏觀調控效果完全葬送，加息才能避免通脹失控引起的經濟高熱。根據此次央行只上調０．２７個百分點，幅度比較小，有關專家分析認為，后期還會有幾次類似的小幅上調。如果只調一次，幅度不會是０．２７個百分點。
成都大學副校長張其佐認同這種說法，他認為：“中國主要盯住美聯(lián)儲利率變動，來調整國內存貸款利率的。今年，美聯(lián)儲利率調整過三次，每次上調０．２５個百分點。估計中國的利率調整步伐將和美國基本保持一致，不會只調這一次，估計后面還將陸續(xù)調整，最終和美國的利率調整水平保持或接近一致�！�
青島市委黨校經濟學教研部副主任程國有教授則從此次加息的初衷能否實現(xiàn)及首次加息的結果可能是價格不降反升的角度，進一步分析了加息周期化的可能。
“此次加息的結果可能促使央行繼續(xù)加息，中國進入新一輪的加息周期。”程國有進一步分析道：央行加息的目的很明確，就是防止通貨膨脹加劇和經濟過熱。但是，此次小幅度加息，極有可能形成價格不升反降的結果。這當然違背央行加息的初衷，為使通貨膨脹價格降下來，央行可能進一步加息。
為什么價格會不降反升呢？
程國有分析說，物價上漲都有一個慣性。近年來，我國的通貨膨脹主要是由房地產、農產品和基礎原材料等領域的價格上漲形成的。而這些商品價格幾乎加大了社會所有領域的成本，為了保證利潤和不虧損，其他領域勢必要求漲價來彌補基礎領域價格上漲造成的損失，因此，下一階段，我國的通貨膨脹很可能由需求拉上型轉向成本推進型，而加息不僅不能阻止成本推進型的通貨膨脹，反而是繼續(xù)加大企業(yè)成本，觸發(fā)和刺激加劇成本推進型通貨膨脹的形成和發(fā)展。
同時，加息后，我國的貨幣供應量將可能出現(xiàn)不是大幅下降而是大幅上升的情況。眾所周知，通貨膨脹的直接原因是貨幣供應量增長超過貨幣需求量增長。在封閉經濟條件下，加息肯定會形成貨幣供應量增長下降的情況，起到緊縮貨幣、抑制通貨膨脹的作用。但是，我國現(xiàn)在是開放的經濟環(huán)境，外國貨幣可以通過外商直接投資或者其他方式進入中國，增加了中國的貨幣供應量，不但抵銷掉了因為加息減少的貨幣供應量，還可能導致貨幣供應量不降反升的情況發(fā)生。
最新數據表明，截止到２００４年９月底，我國外匯儲備已達到５１４５億美元，創(chuàng)歷史新高，其中１—９月份外匯儲備增加１１１３億美元。就今年的情況分析，１－９月貿易順差僅為３９億美元，也就是說，在貿易經常項目上我們只是略微有點盈余。另外直接投資合同金額是１０７４億美元，實際使用外資金額是４８７億美元。然而，９個月時間我們卻增加了１１１３億美元的外匯儲備，扣除貿易順差所得和正常渠道直接投資，還有５８７億美元資金的“來路不明”。程國有分析說，這５８７億美元其實就是“熱錢”，通過混入經常項目進入我國的國際游資。僅中央銀行收購這５８７億美元就必須向社會投放４８５４億元人民幣出來。隨著人民幣加息和預期未來還要加息，將會有更多的國外“熱錢”流入中國，形成新的人民幣投放，增加貨幣供應量。
綜合這些原因，程國有認為，加息可能使價格不降反升，價格不降反升有違加息初衷，為讓價格真正降下來，央行可能繼續(xù)加息，形成中國經濟繼１９９１－１９９５年之后新一輪的加息周期。
房地產暴利時代將終結
從目前媒體披露的公開信息來看，央行提升利率主要有兩點考慮。一是應付通貨膨脹。二是應付高企的房價。
利率提升將從兩方面壓制房地產的投資。一方面，房地產商的開發(fā)成本將提高。目前，房地產商的開發(fā)資金雖然規(guī)定要有５０％的自有資金，但實際上大多數房地產商還是想方設法靠貸款來解決資金問題。貸款利率的提升后會降低房地產的投資力度。
另一方面，對購房者來說，貸款利率上調提高了購房的成本，限制了炒房族的沖動。
而對廣大按揭購房者而言，最直接的結果是月供增加，資產可能縮水。目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率的，按照規(guī)定，如果利率上升，則已經簽訂的住房抵押貸款合同，自下一年的１月１日起執(zhí)行新的利率。
去年８月份剛向中國建設銀行貸了１５年期３０萬元買房的陳先生給記者算了一筆賬，加息后，他每個月將多還貸款近８０元�！埃福霸雌饋聿欢啵P鍵是，如果中國真的進入加息周期的話，以后還有可能繼續(xù)加息。這樣，我的負擔將越來越重。而且我的房子還會越來越不值錢，資產縮水�！彼行⿹牡卣f。
有業(yè)內人士認為，此次０．２７％的加息幅度相對較小，所以，整體而言對房地產業(yè)不會產生太大的影響。房價上升的速度雖然會遭遇阻滯，房產價格的絕對水平也必然會下降，但下降的幅度不會很大。
“只是，如果加息周期由此開始，購房需求將受到抑制，房地產價格的回落預期必然增大。目前許多地產公司高達４０％的毛利率不可能維持下去。”一位分析人士認為，如果加息周期化，房地產暴利時代將終結。
“加息有助于擠出房地產價格泡沫，給過去幾年低利率之下的火爆樓市降降溫。但如果等到幾次加息后將房地產價格打壓下來，會對經濟發(fā)展很不利。”程國有認為，無數國家和城市實踐證明，房價暴漲是經濟發(fā)展后勁無力的前奏，海南房地產泡沫破滅后的十年低迷、日本、香港房地產泡沫破滅后十年的經濟低迷，以及浙江房價暴漲后的今年經濟增長乏力，等等都對青島有重要的警示意義。加息后如果物價和房價繼續(xù)大漲，國家必然要繼續(xù)加大加息力度，一旦造成緊縮過度，我國經濟可能重演１９９６—１９９８年經濟悲劇，經濟進入難以啟動的低迷狀態(tài)。
關于青島房地產業(yè)，程國有認為，目前青島市房地產有三個現(xiàn)象值得關注，一是今年１—９月住房貸款增加３６．２６億元，而１—８月商品房銷售額為７６億元，即商品房銷售有約４０％左右是靠貸款實現(xiàn)的；二是投資投機型購房比例偏大，據調查，青島購房者中有近２０％為外地人，３０％為投資購房；三是真正需要購房的人往往因房價偏高而沒有購買力。加息如果持續(xù)將可能對青島主要靠住房貸款和投資投機形成的房地產需求產生較大抑制作用，引發(fā)房地產需求迅速萎縮，導致房地產價格暴跌，對青島房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展構成威脅。
因此，程國有建議青島應當要有超前意識，提前建立青島市房地產業(yè)的政府調控機制，在房地產上漲過程中主動介入調低房價，維護青島房地產業(yè)持續(xù)健康繁榮發(fā)展的局面。青島市政府應當明確，在居民居住面積由２０平方米向４０平方米的過渡階段，房地產業(yè)至少還有１０—２０年左右高速發(fā)展期，房地產業(yè)依然是青島經濟的動力引擎。因此，防止青島房地產業(yè)大起大落既是經濟健康持續(xù)發(fā)展的需要，也是政府宏觀調控的重要責任。
同時，他認為青島應該加大高層建筑和住房土地供應，繼續(xù)加大土地管理與清查力度，對開發(fā)商手中囤積的“圈而不開”的土地超過兩年的堅決按照有關規(guī)定予以收回。據他介紹，目前青島市仍有５６．７％的土地面積“封存”在開發(fā)商手中未被利用。
附：
據青島市統(tǒng)計局最近的調查，３６４家房地產企業(yè)中２２８家手里持有待開發(fā)儲備用地，占６２．６％，其中：３８家企業(yè)土地存量豐厚，平均每家待開發(fā)土地面積在１５０畝以上，占全部有地企業(yè)的１６．７％，８家企業(yè)平均每家土地存量達到５００畝以上；在被調查的２２８家有土地儲備的房地產企業(yè)中，計劃在年內進行項目開發(fā)的１９３家，占８４．６％，合計開發(fā)面積占全部待開發(fā)土地面積的４３．３％，說明仍有５６．７％的土地面積“封存”在開發(fā)商手中未被利用。另外，１３６家房地產企業(yè)無后備用地，占全部調查企業(yè)的３７．４％，有地企業(yè)與沒地企業(yè)呈現(xiàn)兩極分化格局。
□首席記者 孫玉敏
特約編輯：廣偉
