地產大佬潘石屹在“SOHO·尚都產品發(fā)布會暨‘后8·31時代’主題圓桌論壇”上曾說過這樣一句話——如果我們的市場上的聲音和媒體上的聲音都是一個聲音，這實際上是很可怕的事情，……
今天，
我們從地產界也聽到了同一種聲音——我國房價繼續(xù)上漲不可避免。據媒體報導，在2004中國（四川）第二屆房
地產形勢報告會上，與會一些專家和房地產業(yè)內人士均表示，我國房地產市場不存在泡沫，房價將繼續(xù)上漲。
2004年10月31日，潘石屹接受記者采訪時曾表示過這樣的觀點：加息后房價要跌，高負債開發(fā)商懸了�？墒�，讓人意想不到的是，沒過幾天，現(xiàn)在，潘石屹也改口說房價要漲了。
這是不是有點可怕呢？
針對2004中國（四川）第二屆房地產形勢報告會，有分析人士指出，這是自央行加息以來，第一次有組織地否定房地產存在泡沫和公開鼓吹我國房價將會繼續(xù)上漲的論調。
為何選擇在這個時候，地產界異口同聲地唱出一起否定地產泡沫的存在，鼓吹房價還將繼續(xù)上漲的好戲呢？
這顯然同央行加息有關。央行突然宣布加息，在全國乃至全球都引起了震動。而一般認為，加息對資產價格泡沫有擠出效應，房地產泡沫則首當其沖。
“降價之聲鮮聞、爛尾樓盤少見、強弱實力不分、大小開發(fā)商共贏”，有人這樣來描述這幾年來國內的房地產市場。事實也的確如此，在過去的幾年中，房地產開發(fā)商根本沒必要象其他廠商一樣展開價格競爭。因此，在地產巨頭之間，幾乎從來就沒有哪怕是擦槍走火的商業(yè)爭斗，這就很容易結成價格聯(lián)盟，也很容易找到利益一致的代言人。這也就是一個聲音的由來吧？
“房地產沒有泡沫，房價還將繼續(xù)上漲”。這話放在加息前，也許會有很多人相信；可今天，在加息之后，又會有多少人相信呢？
據《經濟》雜志報道，美國《紐約時報》不久前指出，中國的房屋的空置率已超過國際警戒線，同時質疑中國房地產的泡沫是否已經開始出現(xiàn)破裂。該報道稱，在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加。
對于《紐約時報》諸如此類的斷語，我們自然有理由懷疑，不去相信它。
然而，我們感到不安的是，我們自己的一些專家學者所發(fā)出的聲音，同樣讓我們不敢相信。原因是，這些專家學者、房地產開發(fā)商僅僅根據產銷率較高、空置率較低，就輕易得出了我國沒有房地產泡沫、我國房價還將繼續(xù)上漲的結論。
現(xiàn)在，我國地產界人士之所以喊漲的理由是基于——現(xiàn)在，整個中國的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房價普遍上漲并不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。
那么，房地產沒有泡沫真的可以只因為存在客觀需求？
即便“產銷率較高、空置率較低”這些數(shù)據都是非常準確的，要知道，房地產泡沫除了房屋空置泡沫外，也還有地產價格泡沫和房地產投資泡沫呀？
業(yè)內人士都知道，房地產泡沫按表現(xiàn)形式，還可以細分為：地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫這三種。
當年，日本的房地產泡沫屬于典型的地產價格泡沫。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，在泡沫鼎盛時期，據稱其地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍�？上Ш镁安婚L，1991年以后地價暴跌，房地產市場崩潰，遺留下來的壞資產在銀行帳簿上至少高達6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。
上世紀90年代初期，海南的房地產泡沫，則屬于典型的房屋空置泡沫。泡沫最終給海南留下了450多萬平方米的空置商品房、報建面積1600多萬平方米的“半拉子”工程、2萬多公頃的閑置土地和500多億的積壓資金。房地產投資從1993年、1994年連續(xù)兩年超過57億元，一下子跌到1998年的8億元；開發(fā)企業(yè)從高峰時的5000多家，最后剩下不到10%。
而當年的香港房地產泡沫，則屬于典型的房地產投資泡沫。當初的香港，房地產價格持續(xù)飛漲，人們寄希望于一種虛無縹緲的預期，一個勁地置房投資，甚至當月租金收入低于月供時，也不例外。最終的結果是，房屋租賃市場需求一路下降，房租收入與月供差距日益拉大……香港樓價從97年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來累計跌幅已達65％，港人財富蒸發(fā)了2萬2千億，平均每個業(yè)主損失267萬港幣，負資產人數(shù)17萬。
明白了房地產泡沫有地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫這三種，大家也就知道了房地產供需兩旺，甚至住房空置率下降，其實，也并不能說明什么問題。
大家知道，房屋的需求可以分成兩部分，一部分人是購房自住的，另一部分人則是作投資用的。因此，從投資角度講，房地產其實是一種資產商品。而資產商品與其他商品有很大的不同，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來收益的預期。而且，這種預期有一種“自我實現(xiàn)”的性質。房價越漲，越有更多的人預期看漲而入市搶購。搶購又促使價格進一步上漲，價格上漲，又進一步增強看漲預期……
這么循環(huán)下去，最終的結果會是什么？最終的結果必然是形成房地產投資泡沫。當年的香港，不就真是這樣的？
對此，地產界人士誰不心知肚明呢？
如果地產界人士大家異口同聲地一致喊漲，現(xiàn)在，也許還會哄得一些不明真相，猶豫不決的潛在購房者咬一咬牙變成現(xiàn)實的購房者�？蛇@樣做的結果，雖然會賣出部分空置房屋，卻是更加透支了房地產市場的購買力。因此，雖會贏得一點眼前的利益，但最終損害的還不是開發(fā)商自己的長遠利益？
而更為可怕的是，如果房價脫離了老百姓實際購買力的情況下，繼續(xù)猛漲，越抬越高，那么，一旦房價止升回跌，就會是急劇下滑，最終導致房市崩盤，地產界首當其沖遭受打擊……
因此，地產界為自身利益計，也不要自欺欺人，飲鳩止渴了。
作者：章林曉
特約編輯：廣偉
