商品房預(yù)售合同的效力，對(duì)解決商品房預(yù)售糾紛有決定性影響。對(duì)購(gòu)房者而言，如何確保商品房預(yù)售合同的法律效力至關(guān)重要。山東銘豐律師事務(wù)所律師詹瑛對(duì)此提出以下建議——— 購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同前，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面的審查，以確保預(yù)售合同的合法有效。
一、審查預(yù)售方的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，看其是否具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備：自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；足夠的專業(yè)技術(shù)人員以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司的，還應(yīng)符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。
二、審查預(yù)售方是否具有法律規(guī)定的預(yù)售條件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
三、審查預(yù)售方是否具有商品房預(yù)售許可證�！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
除了事前的認(rèn)真審查，購(gòu)房者也應(yīng)了解有關(guān)預(yù)售合同效力的其他法律規(guī)定。最高法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》中對(duì)事后或一審訴訟期間補(bǔ)辦經(jīng)營(yíng)資格或土地使用權(quán)等各種手續(xù)的情形，均認(rèn)定為有效合同。因此，只要預(yù)售合同的內(nèi)容不違背當(dāng)事人意志，即使無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)等必備的合法要件，但事后或在一審訴訟期間進(jìn)行了補(bǔ)辦，亦是合法有效的合同。本報(bào)記者
