今年的樓市政策調(diào)整在去年就初現(xiàn)端倪，但是力度之大、“風(fēng)暴”之烈是人們當(dāng)初沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到的，相比之下２００３年的“整頓”只能算是“磨刀”，今年這才叫“動(dòng)手”�，F(xiàn)在臨近年底，基本處在動(dòng)完手后的觀察期，如果還有不良舉動(dòng)，可能還要再來(lái)補(bǔ)上一家伙。
雖然如此，今年的一系列政策的
目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，使之持續(xù)、健康地發(fā)展，并且和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，完全不同于上世紀(jì)９０年代初的那次清盤(pán)。龍永圖在住交會(huì)上說(shuō)得好，“房地產(chǎn)業(yè)還將推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展２００年”。國(guó)家需要的是一個(gè)規(guī)范、健康、有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)業(yè)，而不是充斥炒作、糾紛，在“在商言商”幌子下赤裸裸圈錢(qián)的房地產(chǎn)業(yè)。
整個(gè)調(diào)控的過(guò)程中，土地和金融政策就像兩條操縱的繩子，連接著與房地產(chǎn)業(yè)休戚相關(guān)的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、政府等等各個(gè)構(gòu)成要素，年初北京的４號(hào)令使３０００家開(kāi)發(fā)商面臨生死攸關(guān)的考驗(yàn)，隨后下發(fā)的７１號(hào)令則幾乎掀起一場(chǎng)全國(guó)范圍的回收土地風(fēng)潮，其中規(guī)定的“８·３１大限”把大量拿地不規(guī)范的企業(yè)卷入一個(gè)政策性出局的機(jī)器，而４月底開(kāi)始執(zhí)行的“半年內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批”則硬性地卡住了這部分可能成為新增用地的脖子，雖然“農(nóng)用地審批”不可能永遠(yuǎn)“暫�！保牵保痹拢比栈謴�(fù)審批之前幾天，１０月２９日央行又拋出了一個(gè)重磅炸彈，各金融機(jī)構(gòu)的存款利率和貸款利率都上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，此舉對(duì)于貸款額巨大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是非常有效的牽制，而與“暫停農(nóng)用地審批”政策銜接之緊密則更讓人回味。
土地和金融兩大命門(mén)都被鎖住后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系變得非常微妙，供需雙方都在萎縮，出現(xiàn)了一個(gè)類(lèi)似于賽跑的關(guān)系，最后是供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲或者供過(guò)于求房?jī)r(jià)下降還是個(gè)未知數(shù)，有待于以后出臺(tái)的一個(gè)個(gè)政策來(lái)破解。
下面我們就對(duì)今年的房地產(chǎn)政策做個(gè)盤(pán)點(diǎn)：
土地成為宏觀調(diào)控的手段
在今年的宏觀調(diào)控里，土地的作用得到了突出的體現(xiàn)，在鞏固２００３年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，“從源頭規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)”，進(jìn)而遏制整個(gè)固定資產(chǎn)投資升溫的勢(shì)頭。
年初北京的４號(hào)令如同一記當(dāng)頭棒喝，把停止協(xié)議出讓后留下的四個(gè)口子徹底堵死，雖然堵死的只是幾個(gè)“口子”，但業(yè)界中人深知其中的分量，一時(shí)間北京３０００家地產(chǎn)商將面臨洗牌的說(shuō)法甚囂塵上。這個(gè)政策直接導(dǎo)致的就是“雞蛋”和“糧票”的交換成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
隨后國(guó)土資源部、監(jiān)察部又在４月初下發(fā)了對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的７１號(hào)令，為土地協(xié)議出讓規(guī)定了最后期限——２００４年８月３１日。通知明確，８月３１日后，仍以歷史遺留問(wèn)題為由協(xié)議出讓的要從嚴(yán)查處。從此，大量尚未辦理完協(xié)議出讓手續(xù)的“歷史遺留”項(xiàng)目開(kāi)始了生死時(shí)速般的賽跑，這個(gè)最后期限也被人們冠之以“８·３１”大限。由此各地開(kāi)發(fā)商紛紛吐出不合出讓要求的土地，大量房地產(chǎn)投資被壓縮。
�。丛碌组_(kāi)始執(zhí)行的“暫停農(nóng)用地審批”被人們稱(chēng)為今年最為嚴(yán)厲調(diào)控措施的一部分，這對(duì)抑制一些行業(yè)、地區(qū)固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，起到了釜底抽薪的作用。該土地凍結(jié)期于１１月１日終止，國(guó)土資源部頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，對(duì)農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓做出了嚴(yán)格的限制。
調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻
�。玻埃埃茨辏丛拢保比眨胄行�，從２００４年４月２５日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行８％的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行７．５％的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。
�。丛拢玻啡�，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目不包含經(jīng)濟(jì)適用房資本金比例從２０％提高到３５％及以上。這個(gè)規(guī)定在資金普遍不充足的房地產(chǎn)企業(yè)里引發(fā)了劇烈的震蕩。
提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻
�。苍拢玻度�，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引征求意見(jiàn)稿》�！吨敢芬�(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有債務(wù)支出與收入比控制在５５％以下（含５５％）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)３０％。
隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，“五一”前后
，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，主要是限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)２套（及２套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。
規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理
�。翟拢保橙眨山ㄔO(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國(guó)今年大量泛起的“泡沫論”很大程度上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)果，高端項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，使普通老百姓的購(gòu)房壓力過(guò)大，而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的頒布和落實(shí)，將逐漸使房地產(chǎn)高中低端的項(xiàng)目協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，此舉意義不小。
嚴(yán)格動(dòng)拆遷管理
國(guó)務(wù)院辦公廳２００４年６月６日發(fā)出《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理，拆遷補(bǔ)償資金必須按時(shí)到位，對(duì)濫用職權(quán)強(qiáng)制拆遷要堅(jiān)決查處。此通知直接的作用是減少了許多城市的拆遷活動(dòng)，使許多新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。同時(shí)很多城市的住房剛性需求來(lái)自于拆遷，通過(guò)減少拆遷規(guī)�？梢越档痛笠�(guī)模的購(gòu)房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房?jī)r(jià)。
新一輪加息周期開(kāi)始
中國(guó)人民銀行從２００４年１０月２９日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的１．９８％提高到２．２５％，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的５．３１％提高到５．５８％。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。一系列信貸政策的相繼出臺(tái)，毫無(wú)疑問(wèn)將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)“洗牌”。
這是今年最重要的宏觀調(diào)控措施之一，期望短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)有效需求產(chǎn)生影響，而從長(zhǎng)期看該變化會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供應(yīng)量。
土地管理部門(mén)深化改革
隨著今年聲勢(shì)浩大的土地整風(fēng)進(jìn)入“收官”階段，許多“戰(zhàn)果”需要用制度化的形式鞏固起來(lái)。１２月１日，新的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》開(kāi)始施行，前者強(qiáng)化了地方政府違反上級(jí)土地計(jì)劃的責(zé)任承擔(dān)制度，后者的核心內(nèi)容在于，任何建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須要經(jīng)過(guò)上級(jí)的預(yù)審環(huán)節(jié)。
這是土地“削藩”的冰山一角，醞釀已久的省級(jí)以下土地垂直管理改革也馬上步入攻堅(jiān)階段，根據(jù)國(guó)務(wù)院下的最后通牒，“各地最遲要在今年８月底前完成實(shí)施方案草案的研究制訂工作，改革工作力爭(zhēng)今年底前基本完成。”地方政府向省和中央的土地“交權(quán)”已經(jīng)迫在眉睫。
2004房地產(chǎn)關(guān)鍵詞
宏觀調(diào)控
今年的宏觀調(diào)控就像一張大網(wǎng)，把房地產(chǎn)市場(chǎng)裹挾其中，而且越收越緊，從年初中央判斷整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有被房地產(chǎn)帶動(dòng)得全面過(guò)熱的跡象后，早就懸起的宏觀調(diào)控之刀終于落下，從“銀根”到“地根”在整個(gè)一年里都出現(xiàn)了前所未有的緊縮。盤(pán)點(diǎn)一年來(lái)的宏觀調(diào)控手段，土地成為宏觀調(diào)控的工具，銀行也出現(xiàn)９年來(lái)的頭一次加息，嚴(yán)格拆遷管理、調(diào)整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例等，凡是涉及到房地產(chǎn)鏈條的各個(gè)要素都出臺(tái)了宏觀調(diào)控的政策，可見(jiàn)政府與市場(chǎng)投機(jī)行為角力之激烈。但是高高在上的房?jī)r(jià)仍沒(méi)有得到節(jié)制，固定資產(chǎn)投資的勢(shì)頭仍有回升的跡象，明年的宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)喘口氣還是個(gè)未知數(shù)。
8·31大限
８·３１可能是今年最有特色的一個(gè)數(shù)字，多少人聞之色變、寢食難安，又有多少房產(chǎn)記者靠這個(gè)數(shù)字吃了幾個(gè)月安穩(wěn)飯。
行外的人還以為８月３１日是多么可怕的日子呢，其實(shí)掰開(kāi)揉碎了講，無(wú)非就是停止土地協(xié)議出讓?zhuān)冢冈拢常比涨稗k完以前所有符合協(xié)議出讓要求的土地手續(xù)之后，全國(guó)的土地都必須到市場(chǎng)上公開(kāi)交易。這樣一來(lái)，以前靠政府關(guān)系“協(xié)議”取得土地的路子被堵死了，想拿地的人站在同一市場(chǎng)起跑線(xiàn)上競(jìng)爭(zhēng)，不光和政府關(guān)系好的大狗可以叫，有資本實(shí)力的小狗也可以了。
加息
讓地產(chǎn)界擔(dān)驚受怕的加息今年終于露出了真面目，只不過(guò)沒(méi)有人們事先想像的那么恐怖罷了，早在加息前好幾個(gè)月，經(jīng)常出沒(méi)于各個(gè)地產(chǎn)論壇上的業(yè)界老總們就儼然成了加息方面的專(zhuān)家，可見(jiàn)人們的重視程度，只是當(dāng)時(shí)各位老總們一般都判斷加息的可能性不大。１０月２９日央行終于決定各金融機(jī)構(gòu)的存款利率和貸款利率都上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，這次艱難的加息打破了９年來(lái)我國(guó)銀行在加息方面的沉寂，在國(guó)際國(guó)內(nèi)都引發(fā)了極大的震動(dòng)，人們判斷中國(guó)進(jìn)入新一輪的加息周期，由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款的高度依賴(lài)，往后幾年如果一系列加息政策相繼出臺(tái)，無(wú)疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的“洗牌”。
泡沫
在１９９８年以后的一輪房地產(chǎn)發(fā)展黃金期里，泡沫論早已有之，但是于今為烈，曾經(jīng)成功預(yù)言香港樓市１９９７年大崩盤(pán)、亞洲金融危機(jī)的摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠今年７月提出觀點(diǎn)，認(rèn)為“中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂”，“北京、上海將首當(dāng)其沖”。此言一出、舉世嘩然。立刻呈現(xiàn)出一種全民大討論的事態(tài)，建設(shè)部政策研究中心課題組還專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了駁斥“泡沫論”的研究報(bào)告。但是隨后，摩根首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇又發(fā)表聲明：從他個(gè)人所掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前只有上海存在泡沫問(wèn)題，其他沿海城市的問(wèn)題都沒(méi)有上海那樣嚴(yán)重。
土地垂直管理
省以下的土地實(shí)行垂直管理的事情從去年就被廣泛關(guān)注，被人們高度概括為“削藩”，因?yàn)槿藗兛吹搅颂嗟胤秸畞y批濫占土地的事情，大多有除之而后快之感，今年國(guó)務(wù)院下了最后通牒：“各地最遲要在今年８月底前完成實(shí)施方案草案的研究制訂工作，改革工作力爭(zhēng)今年底前基本完成�！钡胤秸蚴『椭醒氲耐恋亍敖粰�(quán)”已經(jīng)箭在弦上，價(jià)值２５萬(wàn)億國(guó)土資源的管理權(quán)力越來(lái)越緊地攥到了中央和省一級(jí)國(guó)土管理部門(mén)的手里。但是土地垂直管理后各地方政府怎么管理區(qū)域性很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)問(wèn)題，有學(xué)者警告說(shuō)，垂直管理是一種有利于集中權(quán)力的體制，但卻不是一個(gè)有利于辦事的體制。怎樣尋求一個(gè)整體與局部利益的最佳結(jié)合點(diǎn)是一個(gè)問(wèn)題。
特約編輯：廣偉
