齊魯晚報(bào)訊 省城住房市場熱度不減，房價(jià)居高不下，使得眾多市民開始購置第二套住房。許多人投入首付后，然后出租，以租金來支付月供（銀行貸款）。這種家有兩套房、“以房養(yǎng)房”的消費(fèi)模式到底是否劃算，風(fēng)險(xiǎn)有多大？就此，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
“以房養(yǎng)房”效果不錯(cuò)
王鳴是省城一名律師，三年前，他們以七成按揭15年、月供1100元的方式購買了省城東部一套120平方米的房子。去年,他把新房改為投資用途，對外出租給一家公司，每月租金為2200元。同時(shí)，他又買下了同一區(qū)域一套85平方米的新房，總價(jià)30萬元左右，七成15年按揭月供在1200元左右。這樣的話，兩套房子的月供加起來是2300元，王先生除了用第一套房子的租金外，每月只再加上100元，就很輕松地同時(shí)供兩套房子的按揭款�！耙坏┯袡C(jī)會，就賣掉一套賺個(gè)差價(jià)�！彼蛑∷惚P得意地說。
據(jù)了解，購置第二套房產(chǎn)的房主，大多是通過按揭，在較好的小區(qū)買下一套新房子，然后舉家搬到新房里居住，舊房子則通過中介出租，月租費(fèi)基本上可以償還購買新房需付的銀行貸款。還有一些市民，干脆將購新房作為一種投資，通過按揭買下新房，進(jìn)行簡單裝修后直接出租。由于房子、裝修都是新的，月租費(fèi)自然高，甚至超過每月的還貸款。據(jù)花園路上一家房產(chǎn)中介公司統(tǒng)計(jì)，目前在該公司登記出租的房子中，50％是以高租金向外招租的。
風(fēng)險(xiǎn)深深隱藏其中
但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)房”并不是一個(gè)簡單過程，因?yàn)槌酥Ц躲y行按揭款，還有物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)維修基金等固定支出要計(jì)算，而個(gè)人或家庭的收入?yún)s是相對固定的，這時(shí)就要注意租金風(fēng)險(xiǎn)和支付供樓款風(fēng)險(xiǎn)。
家住工業(yè)南路的沈女士是某建筑公司的員工，住在一套90平方米的房子里。去年2月初房價(jià)漲得兇，沈女士在花園路上買了一套90平方米的房子。半年后新房交房，開始了裝修，沈女士也開始盤算“處置”工業(yè)南路的那套老房子：新房走按揭貸款，月供在1600元，要是將舊房子出租，租金怎么也得在1500元左右�？墒切路垦b好，沈女士兩口子搬進(jìn)去住了半年，舊房子出租的事卻一點(diǎn)眉目也沒有，幾個(gè)中介公司的門檻都被沈女士踩得快爛了，每次得到的消息都是“再等等”。新房的按揭款不但沒有被舊房的租金養(yǎng)起，舊房的物管費(fèi)還是一樣照交不誤，沈女士當(dāng)初的投資“如意算盤”摔得粉碎。
專業(yè)人士認(rèn)為，租金的穩(wěn)定與否主要來源于市場租房供求關(guān)系的變化。如果一套月租金在1500元左右的房子因?yàn)槭袌龉┴浂嗟脑虺霈F(xiàn)了超過半年的空置率，租金實(shí)際上是掉了50%，而每月兩套房子固定的支付款卻沒有絲毫討價(jià)還價(jià)的余地。這樣的話，投資危機(jī)就會爆發(fā)。如果租賃市場不景氣，或者個(gè)人和家庭收入突然出現(xiàn)大幅度下跌，將有可能造成無法按期支付銀行貸款，一旦出現(xiàn)了還貸困難，那么房子就有可能出現(xiàn)被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。
專家提醒切莫跟風(fēng)
近幾年，受國家土地、信貸政策收緊的影響，省城住房供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)過供不應(yīng)求的局面，房價(jià)漲幅驚人。在一些開發(fā)商的大力鼓吹下，“以房養(yǎng)房”的新房東群體滾雪球般越來越大。這些人堅(jiān)信，自己的投資行為是在為明天購買了幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)。但是，他們沒有看到，開發(fā)商勾畫出的誘人前景背后，其實(shí)有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
從省城去年房價(jià)變化來看，一般好的位置和地段，價(jià)格很少低于4000元/平方米。即便是交通位置稍差一點(diǎn)的，也在3500元/平方米左右。許多樓盤的價(jià)格上升空間非常有限，除非是內(nèi)部認(rèn)購拿到優(yōu)惠房子。
事實(shí)上，不少投資房地產(chǎn)的人只是紙上富翁，或是“負(fù)翁”。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的房子是有價(jià)無市，價(jià)格上漲只是停留在理論口頭上，而如果真的上市去賣則是另外一回事，很難按照預(yù)期的心理價(jià)格成交。
房地產(chǎn)樓價(jià)的波動性相比股市自然是小很多，但這種風(fēng)險(xiǎn)卻是長期潛伏的。1998年廣州掀起地產(chǎn)投資熱，房價(jià)瘋長，不少樓盤均價(jià)一度被炒到10000元／平方米以上，2000年熱潮平息后樓價(jià)大跌，多數(shù)投資者叫苦不迭，而因此帶來的房屋租價(jià)大漲大跌，這是最難防范的。
省建工學(xué)院房地產(chǎn)研究所的專家指出，對于“以房養(yǎng)房”族來說，最大的問題在于誰也無法保證自己的房子能有固定的租戶，租金收入是不確定的。在需求相對穩(wěn)定的前提下，新的樓盤建成之后會造成某一個(gè)區(qū)域內(nèi)房子供應(yīng)量的增加，因而會稀釋這一區(qū)域房租的價(jià)格，導(dǎo)致租金價(jià)格下降。
專家認(rèn)為，即使在房地產(chǎn)市場十分成熟、房屋價(jià)值已基本定型的發(fā)達(dá)國家，人們投資房地產(chǎn)做新房東時(shí)也是慎之又慎，他們往往依賴專業(yè)的投資顧問做出房地產(chǎn)投資決策，而很少個(gè)人直接投資。
而在國內(nèi)，在房地產(chǎn)開發(fā)商的誘導(dǎo)下，人們一窩蜂地爭做新房東，盲目性未免大了些。專家提醒那些有志于做新房東的人們：投資前先冷靜地多問問自己：那些開發(fā)商畫出的“餅”，會不會成為明天的泡影。個(gè)人和家庭在增強(qiáng)理財(cái)觀念的同時(shí)，一定要謹(jǐn)慎出手，考慮多方面的因素，為投資安全增加砝碼。（記者 郝愛萍 實(shí)習(xí)生 張冰）
