購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要逐字審核一些開(kāi)發(fā)商為保護(hù)自身利益，在與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，常常要求補(bǔ)簽若干條補(bǔ)充協(xié)議，其包含的真實(shí)意圖和法律后果是什么
呢？這些條款中的一部分是開(kāi)發(fā)商為保護(hù)自身利益，免除本應(yīng)由其承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任而補(bǔ)充的，所以購(gòu)房者在簽字之前一定要仔細(xì)分
析這些條款所包含的真實(shí)意思和法律后果。
案例1推卸交付責(zé)任
有開(kāi)發(fā)商約定：“在出賣(mài)人出示了買(mǎi)賣(mài)合同第八條規(guī)定的證明文件、買(mǎi)賣(mài)合同第十一條所規(guī)定的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣(mài)人已完全具備向買(mǎi)受人交付商品房的條件�！�
【診斷】這是開(kāi)發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來(lái)的麻煩而制訂的，屬單方認(rèn)可就能成就的條款，是嚴(yán)重侵犯了業(yè)主利益的行為。如果簽署同意了此條款，就意味著業(yè)主辦理入住是無(wú)條件接受開(kāi)發(fā)商提供的房屋，這應(yīng)該是每個(gè)業(yè)主都不會(huì)接受的。
案例2廣告“表里不一”
有開(kāi)發(fā)商約定：“商品房的廣告、樓書(shū)、樣板房、模型以及其它宣傳資料僅作為買(mǎi)受人選擇小區(qū)和商品房時(shí)的參考，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議的組成部分。如前述樣板房或其它售房資料與買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定有不一致時(shí)，以買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。”
【診斷】這條包含兩層意思，一是廣告、樓書(shū)、樣板房、模型以及其它宣傳資料不能作為業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；二是如果合同或補(bǔ)充協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)低于樣板房或其它售房資料時(shí)，業(yè)主只能以低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求開(kāi)發(fā)商了。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，在沒(méi)有特別約定的情況下，廣告、樓書(shū)、樣板房、模型以及其它宣傳資料是可以作為補(bǔ)充內(nèi)容的，而這條的約定就是要通過(guò)特別約定來(lái)排斥這條規(guī)定，減少業(yè)主主張權(quán)利的依據(jù)和范圍。如果一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)一些不誠(chéng)信的行為，特別是對(duì)精裝修的房屋，這條補(bǔ)充內(nèi)容對(duì)購(gòu)房人是不利的，購(gòu)房人一定要考慮清楚再?zèng)Q定是否同意接受。
案例3推后辦證時(shí)間
有開(kāi)發(fā)商約定：“出賣(mài)人保證在買(mǎi)受人提供辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)所需全部文件和資料之日起720日內(nèi)，由出賣(mài)人為買(mǎi)受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)�！�
【診斷】這條是開(kāi)發(fā)商為避免風(fēng)險(xiǎn)或達(dá)到某種特定的目的而設(shè)定的，主要問(wèn)題在于為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間太長(zhǎng)，不利于業(yè)主有效的行使房屋權(quán)利。按照建設(shè)部的規(guī)定，應(yīng)該是入住之日起三個(gè)月內(nèi)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
目前實(shí)踐中由于各方面的原因，可操作性不大，一般開(kāi)發(fā)商都不可能做到，而最高法院的司法解釋中關(guān)于入住后一年內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的規(guī)定是比較合理有效的，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)按此來(lái)約定辦理時(shí)間。所以，如果購(gòu)房人遇到該條款，建議修改為360日�；蛘卟患s定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間，按照法律法規(guī)的規(guī)定時(shí)間辦理。
案例4轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)
有開(kāi)發(fā)商約定：“買(mǎi)受人申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行最后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買(mǎi)受人所申請(qǐng)的數(shù)額，則買(mǎi)受人必須在接到銀行或出賣(mài)人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣(mài)人支付差額部分，否則視為逾期付款，應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任�！�
【診斷】這是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條款，本來(lái)應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在變?yōu)橛少?gòu)房人來(lái)全部承擔(dān)。由于國(guó)家信貸政策的不斷變化，按揭的規(guī)定和條件也是隨時(shí)變化的。購(gòu)房人本來(lái)是按照開(kāi)發(fā)商的事先承諾制訂購(gòu)房計(jì)劃，而現(xiàn)在不是自身的原因?qū)е虏粌H無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，還要承擔(dān)違約責(zé)任，而開(kāi)發(fā)商卻不承擔(dān)任何損失，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是極其不公平的。所以這種條款最好不要接受。
特別提醒購(gòu)房合同
也要備案
想買(mǎi)房子的市民張先生經(jīng)過(guò)一番斟酌后，看好了位于市郊的一處新建商品房，張先生與開(kāi)發(fā)商簽定了購(gòu)房合同，并付了購(gòu)房款。
本以為一切就緒，可當(dāng)他到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理房產(chǎn)證時(shí)，卻被告知他與開(kāi)發(fā)商簽定的購(gòu)房合同沒(méi)有到房產(chǎn)交易部門(mén)備案。購(gòu)房合同還需要備案？張先生感到有些疑惑，這究竟是自己的疏忽，還是房產(chǎn)商的責(zé)任？
安萬(wàn)佳房地產(chǎn)信息公司孫兆偉經(jīng)理告訴記者，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在簽定購(gòu)房合同后30日內(nèi)，應(yīng)到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理合同備案。但就目前的情況來(lái)說(shuō)，一些開(kāi)發(fā)商去備案的時(shí)間并不是很及時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商都等到房子主體建好后或竣工后，集中到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理合同備案。
清泰律師事務(wù)所宮立新律師介紹，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽定的購(gòu)房合同需要到房產(chǎn)交易部門(mén)備案，這一環(huán)節(jié)是應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)大可不用太操心。張先生因沒(méi)有合同備案而影響到房產(chǎn)證的申辦，責(zé)任應(yīng)在開(kāi)發(fā)商，張先生可以保留相關(guān)證據(jù)向法院提出賠償要求。宋振濤
特約編輯:廣偉
