中國房地產(chǎn)市場積弊甚多，因此，解決問題必須多管齊下，進(jìn)行系統(tǒng)性的治理。單純由某一個(gè)部門通過部門規(guī)章規(guī)范房地產(chǎn)市場，難以收到實(shí)效。筆者建議，國務(wù)院可以設(shè)立“房地產(chǎn)統(tǒng)籌委員會(huì)”，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)直接向總理負(fù)責(zé)。該委員會(huì)通過系統(tǒng)化的綜合治理，從根本上扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的問題。只有實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的民主化
、房地產(chǎn)開發(fā)的市場化、政府監(jiān)管的中立化，中國的房地產(chǎn)市場才能步入正軌。
中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了一系列的波折之后，終于迎來了又一個(gè)黃金期。 2005
年開春，全國各大中城市房價(jià)持續(xù)走高，中部一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過了漫長的徘徊等待之后，也迎來了購銷兩旺的勢頭。中國的房地產(chǎn)市場似乎步入了快速增長的階段。
然而，在房地產(chǎn)市場繁榮的背后，存在著深刻的危機(jī)，中國的房地產(chǎn)市場從來沒有像現(xiàn)在這樣充滿著泡沫。
首先，中國房地產(chǎn)市場屬于典型的“寅吃卯糧”，國家在一次性征收房地產(chǎn)開發(fā)和施工的各項(xiàng)稅費(fèi)之后，房地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營活動(dòng)所得利潤幾乎完全歸投資者所有。而按照我國房地產(chǎn)管理法、土地管理法和其他法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓期限一般為
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年。這就意味著，從現(xiàn)在開始，各地政府大量出讓的土地將會(huì)在一次性獲得出讓金，用于彌補(bǔ)地方財(cái)政支出之后，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)不能再從土地收益中獲取利益，這種法律的剛性約束，決定了地方政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，絕大多數(shù)都屬于短期項(xiàng)目，具有明顯的投機(jī)性。如果不進(jìn)行全國統(tǒng)一的強(qiáng)制規(guī)劃，那么，中國在未來
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年將沒有土地可用�；蛘哒f，今后支撐地方政府財(cái)政的主要收入來源將會(huì)枯竭，地方政府將會(huì)陷入嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)中的虛熱現(xiàn)象，說明我國尚未處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展中眼前利益與長遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系，沒有處理好局部利益和整體利益之間的關(guān)系。
其次，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，雖然產(chǎn)業(yè)鏈很長，但是，上下游之間，開發(fā)商、承包商、原材料供應(yīng)商之間沒有形成良性的競爭關(guān)系，而是呈現(xiàn)出一種法律地位不平等、信息嚴(yán)重不對(duì)稱的相互欺詐關(guān)系。正是這種不正常的關(guān)系，導(dǎo)致處于下游的房產(chǎn)承包商出現(xiàn)了拖欠農(nóng)民工資的社會(huì)問題，也正是這種非競爭的關(guān)系，在房地產(chǎn)開發(fā)商與土地出讓人之間出現(xiàn)了大量的權(quán)錢交易。這種貌似建立在平等合同關(guān)系基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，缺乏市場經(jīng)濟(jì)的最基本要素，不具有充分的競爭性，每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都伴隨著一系列不公平的交易產(chǎn)生。可以說，中國的房地產(chǎn)行業(yè)成為了當(dāng)今中國許多社會(huì)問題產(chǎn)生的溫床。
第三，在我國土地十分緊張的情況下，少數(shù)地方政府盲目儲(chǔ)備土地，人為地造成了土地市場的供應(yīng)緊張。這種政府參與炒作房地產(chǎn)市場的做法，完全背離了政府的職能，違反了國家現(xiàn)行法律規(guī)定。但令人感到奇怪的是，許多地方政府恰恰是打著解決城市居民住房困難的幌子，強(qiáng)迫城市居民拆遷。這種缺乏最起碼政治倫理的行為，居然能夠在某些城市暢通無阻，其根源就在于政府的權(quán)力缺乏民主約束，老百姓的利益得不到根本保證。
第四，在城市規(guī)劃過程中，不少地方政府貪大求洋，在調(diào)整城市整體布局時(shí)過分依賴外資企業(yè)，為了吸引外資，甚至不惜直接或者變相減免國家的稅收，造成了國家財(cái)產(chǎn)大量流失。更有甚者，少數(shù)政府官員完全不顧城市規(guī)劃的科學(xué)性和穩(wěn)定性，在部分房地產(chǎn)商的支持下，盲目上馬城市的基礎(chǔ)設(shè)施，給市民帶來了沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。
第五，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過炒作概念，進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。現(xiàn)在，許多開發(fā)商為了提高銷售價(jià)格，通過廣告和媒體宣傳的方式制造噱頭，騙取公眾的信任，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過雇用幫手，人為制造房產(chǎn)搶購風(fēng)，抬高城市的房價(jià)。
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首先，必須重新審視我國房地產(chǎn)市場的主體，最大限度發(fā)揮市場主體的積極性。在我國房地產(chǎn)市場中，有些開發(fā)商屬于政府改制企業(yè)，帶有官商背景；有的則是純粹的民營企業(yè)。可是，真正為了解決居民住房而組建的房地產(chǎn)公司在整個(gè)房地產(chǎn)市場中并不處于主導(dǎo)地位。換句話說，那些真正想要解決居民住房困難的企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)市場中寥寥無幾。那些在房地產(chǎn)市場呼風(fēng)喚雨的大型房地產(chǎn)企業(yè)，帶有明顯的投機(jī)色彩。雖然一些地方政府部門組建了福利房的開發(fā)公司，但是這些公司仍然以營利為目的，并沒有從根本上解決城市居民住房難的問題。所以，筆者建議，在條件許可的情況下，可以允許城市的企事業(yè)單位在合法取得的土地上，繼續(xù)興建各類福利住房，國家可以通過法律明確禁止這類福利住房進(jìn)場交易。必要時(shí)，可以鼓勵(lì)城市組建住房合作社，通過社員的方式建立具有自救性質(zhì)的合作社組織，由住房合作社統(tǒng)一籌劃，共同勞動(dòng)、共同管理，徹底解決城市的住房問題。
第二，理順房地產(chǎn)法律關(guān)系，建立科學(xué)高效的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈。目前在我國，土地登記、抵押和房產(chǎn)登記、抵押制度極不科學(xué)，登記法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不平衡，尤其是在房屋登記過程中，行政機(jī)關(guān)權(quán)力過大、收費(fèi)過高，開發(fā)商的義務(wù)較輕，而購房者的責(zé)任較大。這樣的法律制度設(shè)計(jì)，不利于保護(hù)消費(fèi)者，不利于從根本上維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。所以，今后在土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建設(shè)施工、物業(yè)管理等方面，必須重新確立當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，從根本上消除房地產(chǎn)市場發(fā)展中的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的問題。
第三，應(yīng)當(dāng)盡快開征物業(yè)稅，變政府短期的行政行為為長期的可持續(xù)發(fā)展的政府行為。由于我國存在著事實(shí)上的政府官員任期制度，所以，有些政府官員為了在自己的任期內(nèi)盡快出政績，拼命地進(jìn)行土地開發(fā)，竭澤而漁，導(dǎo)致政府后續(xù)發(fā)展乏力，財(cái)政難以為繼。開征物業(yè)稅之后，可以變一次性征收為細(xì)水長流，可以保證地方政府財(cái)政穩(wěn)定增長，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展。
第四，在城市政府工作報(bào)告中，應(yīng)當(dāng)對(duì)城市的規(guī)劃實(shí)施提出明確的要求，應(yīng)當(dāng)在每年一次的人大會(huì)上，由市長向人大代表匯報(bào)城市規(guī)劃的執(zhí)行情況，防止出現(xiàn)城市規(guī)劃隨意變更，國家投資被大量占用，城市居民的財(cái)產(chǎn)得不到切實(shí)保護(hù)的現(xiàn)象發(fā)生。必要時(shí)，在城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)以后，分發(fā)給城市居民，由城市居民隨時(shí)監(jiān)督政府的房地產(chǎn)開發(fā)行為。
第五，要盡快改變現(xiàn)在的政府土地儲(chǔ)備制度，在堅(jiān)持城市土地國有化的基礎(chǔ)上，對(duì)那些尚未進(jìn)行土地整治和土地開發(fā)的地方，政府規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)首先作出整體規(guī)劃，報(bào)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行長期開發(fā)；對(duì)那些已經(jīng)出讓的土地，政府部門不得隨意以社會(huì)公益為目的收回土地使用權(quán)。保護(hù)土地使用權(quán)的穩(wěn)定性，不僅僅在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，而且還能提高政府的信譽(yù)。
第六，在完善土地拍賣制度的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行必要的土地開發(fā)限制制度。具體地說，在拍賣價(jià)格上，要根據(jù)房地產(chǎn)市場的走向，確定合理的拍賣價(jià)格。對(duì)那些囤積居奇，直接或者變相炒賣地皮的行為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲打擊，防止海外游資撤離金融市場，直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，沖擊我國大型城市的房地產(chǎn)市場。
第七，在房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的市場細(xì)分，應(yīng)當(dāng)將房屋開發(fā)、房屋中介、房屋銷售代理適當(dāng)區(qū)分開來，通過建立相應(yīng)的規(guī)范市場，改善目前房地產(chǎn)市場中的混亂局面。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的某些特殊環(huán)節(jié)，政府有關(guān)部門可以通過制定更為完善的稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)并支持部分房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的市場發(fā)育和成長。
第八，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售后服務(wù)義務(wù)，防止開發(fā)商弄虛作假損害消費(fèi)者的利益。當(dāng)前我國有家用電器“三包”規(guī)定，但是，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域卻沒有統(tǒng)一的具有強(qiáng)制力的“三包”規(guī)定。政府有權(quán)機(jī)關(guān)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，通過廣泛征求開發(fā)商和消費(fèi)者的意見，盡快制定房屋銷售后服務(wù)規(guī)范，從根本上保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利不受侵害。
中國的房地產(chǎn)市場積弊眾多，因此，解決問題必須多管齊下，必須進(jìn)行系統(tǒng)性的治理。如果單純由哪一個(gè)部門通過部門規(guī)章規(guī)范房地產(chǎn)市場，恐怕難以收到實(shí)效。事實(shí)上，中國人民銀行、建設(shè)部等有關(guān)部委已經(jīng)先后出臺(tái)了十多個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)市場的規(guī)定，但是，這些規(guī)定難以形成合力，并從根本上解決房地產(chǎn)市場中的問題。所以，筆者建議，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)設(shè)立“房地產(chǎn)統(tǒng)籌委員會(huì)”，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)直接向總理負(fù)責(zé)。該委員會(huì)通過系統(tǒng)化的綜合治理，從根本上扭轉(zhuǎn)我國房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的問題。在我看來，只有實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的民主化、房地產(chǎn)開發(fā)的市場化、政府監(jiān)管的中立化，中國的房地產(chǎn)市場才能步入正軌。
(作者：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授)
特約編輯：廣偉
