2000年8月，我承租了孫某一處門頭房做美容生意，租期5年，年租金6萬元。承租后我對(duì)房屋進(jìn)行了全面的裝修，共花費(fèi)人民幣9萬余元�？勺罱鼌悄澈鋈煌ㄖ野峒�，說此房孫某早已抵押給他了，因?qū)O某無力還債，現(xiàn)以此房抵債。請(qǐng)問我應(yīng)否搬家？如果搬家我的損失誰來承擔(dān)？潘某
答：因你在來信中未說明所承租房屋是在承租前設(shè)定的抵押還是承租后設(shè)定的抵押，而這兩種情況的法律后果是不同的，故在此分別加以說明。
如果出租在前，抵押在后，按照《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效�！边@條規(guī)定在語言表達(dá)上容易使人產(chǎn)生誤解，似乎“書面通知承租人”是“租賃合同繼續(xù)有效”的前提條件。法律的原意并非如此，不管是否通知承租人，租賃合同都應(yīng)繼續(xù)有效。“書面通知”只是出租人的一項(xiàng)法定義務(wù)，而非合同有效的前提條件。最高人民法院《關(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期間內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效�！贝藯l規(guī)定和《擔(dān)保法》第48條的規(guī)定，均體現(xiàn)了民法學(xué)的一個(gè)重要原則，即“買賣不破租賃”———即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，原來的租賃關(guān)系對(duì)第三人繼續(xù)有效。因此如果在你承租以后孫某又將此房抵押給他人，你仍可繼續(xù)承租，只不過今后你應(yīng)向吳某交納房租。
如果抵押在前，出租在后，吳某則有權(quán)讓你搬家。對(duì)此最高人民法院《關(guān)于＜擔(dān)保法＞的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。”按此規(guī)定，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，原租賃合同對(duì)房屋的受讓人，即新的房屋所有權(quán)人不具有法律約束力。如果你想繼續(xù)承租該房，應(yīng)同吳某進(jìn)行協(xié)商，如能達(dá)成一致可簽訂承租合同。
最高人民法院的司法解釋同時(shí)還規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”據(jù)此規(guī)定，如果你在承租時(shí)未被告知該房已被抵押，則因租賃期未滿給你造成的損失你有權(quán)向出租人孫某追償。但是如果孫某已經(jīng)書面通知你該房已被抵押，而你仍決定承租，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而造成的損失則只能由你自己承擔(dān)。
山東北極之星律師事務(wù)所律師張慶華
