4月20日，市房地產(chǎn)價格調(diào)控座談會強(qiáng)調(diào)，要從落實科學(xué)發(fā)展觀與構(gòu)建和諧社會的高度，加大宏觀調(diào)控力度，切實穩(wěn)定住房價格。對于此次出臺的有關(guān)規(guī)定，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為——穩(wěn)定房價是一條“主線”
去年以來，從中央到地方都出臺了一系列讓房地產(chǎn)價格降溫的政策和措施。
今年
，控制房地產(chǎn)價格上漲過快更是被列入政府工作報告，隨之而來的是央行提高房貸利率和首付比例，財政部醞釀出臺的房地產(chǎn)稅進(jìn)一步加大了炒房成本。
隨后，各地政府相關(guān)部門紛紛出臺措施穩(wěn)定房價，遏制炒房。一時間，房地產(chǎn)價格成了街頭巷尾的熱門話題。
其實，冷靜地思考一下，“打壓房價”、“房價要大跌”、“樓市要崩盤”的說法缺乏基本的支撐。一位業(yè)內(nèi)人士對記者說：“政府要調(diào)控的是‘房價上漲過快’，而非打壓房價，因此，穩(wěn)定房價是主流聲音”。
同時，他說：“其實，只要我們每個人理智的分析一下就明白，房地產(chǎn)市場不能出現(xiàn)大的波動，無論是對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會的穩(wěn)定，還是具體到老百姓的生活。房價大跌甚至崩盤是要有人跳樓的，在這方面國內(nèi)外都有慘痛的教訓(xùn)。”
市場經(jīng)濟(jì)條件下，兩只手都應(yīng)該發(fā)揮其應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了“發(fā)展過快”的問題時，就需要宏觀調(diào)控這只手出面進(jìn)行適當(dāng)?shù)摹罢{(diào)控”。可以借用中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長顧云昌的一句話，那就是“房價慢慢漲，樓市年年旺”。
青島的聲音：穩(wěn)定房價，遏制炒房
近日，市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（以下簡稱《通知》），明確采取了幾項具體措施，以切實穩(wěn)定住房價格，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
《通知》要求，控制被動性、投資性等住房需求，遏制投機(jī)炒作，緩解住房供求矛盾。嚴(yán)格執(zhí)行國家信貸政策，對同一借款人申請第二套個人住房貸款的，提高首付款比例。對同一借款人申請第三套及以上個人住房貸款的，大幅度提高首付款比例，實行貸款利率上浮，并予以嚴(yán)格控制。購買商品房1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，未還清貸款的，金融部門將不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。購買2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，征收轉(zhuǎn)讓凈收益所得稅。嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，打擊炒買炒賣商品房行為。
加強(qiáng)市場監(jiān)管是關(guān)鍵
不過，對《通知》規(guī)定的政策能否真正在市場中發(fā)揮威力，部分業(yè)內(nèi)人士表示了自己的擔(dān)心。市場具有尋找政策縫隙的本能，在房地產(chǎn)市場實際的交易中，也存在很多規(guī)避“政策”的手法，因此，有關(guān)部門必須加強(qiáng)市場監(jiān)管才能真正促使這些政策落實到實處。
《通知》規(guī)定，購買商品房1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，未還清貸款的，金融部門將不予辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。從某種程度上講，銀行全面推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為投資者一條快速的“變現(xiàn)”通道。轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在整個炒樓運(yùn)動中的助推作用，已成為業(yè)內(nèi)共識。
其原因在于，在投資者辦理轉(zhuǎn)按揭程序中，只要能通過貸款銀行的審批，借款人就可以在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的同時轉(zhuǎn)讓自己的貸款，即將全部的未還貸款本金余額轉(zhuǎn)讓給新的購房人，因此，這不僅方便了借款人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也降低了其房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成本，從而為炒樓提供了操作空間。
因此不少人認(rèn)為，這項政策會使得那些靠銀行借貸籌措短期資金、沒有實力的炒房者的投機(jī)途徑基本上斷絕，這是非常嚴(yán)厲的政策。業(yè)界持此種觀點人不在少數(shù)。
市場在尋找縫隙？
然而，樓市中的反應(yīng)卻與此論斷尚有偏差。截至目前，中介市場并沒有出現(xiàn)明顯的反常現(xiàn)象。惟一可以得到肯定的是，該政策的出臺，對所有牽涉貸款（抵押）的房屋交易設(shè)置了比以前高得多的時間成本。那么對于實際炒家的影響又在何處？在記者所走訪的多處房地產(chǎn)中介中，絕大多數(shù)對此表示并無憂慮。
理由在于，新政策下仍有空子可“鉆”。假如以70萬元的房屋計算，上家買進(jìn)時首付三成，貸款50萬元。這次以100萬元賣出，下家要支付三成首付，即30萬元，那么上家就可以拿這30萬元的首付款去還貸。而這中間的一點點“差價”亦可以由“墊資”公司來完成，即二手房的賣方可與一些貸款公司簽訂經(jīng)公證的協(xié)議，然后由該公司墊資提前還貸，在二手房交易完成后再還給公司；貸款公司一般收取墊資額2％－3％的手續(xù)費(fèi)。包括房地產(chǎn)中介也有可能來代辦這一“業(yè)務(wù)”。由此，對炒家產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)壓力就十分有限。
同時，《通知》規(guī)定，購買2004年12月31日以后竣工的商品房屋2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，征收轉(zhuǎn)讓凈收益所得稅。但是，在房屋買賣實際操作中，很可能被轉(zhuǎn)移到下家，或者買賣雙方私下協(xié)商達(dá)成“利益同盟”：以成交價交易，以低于成交價的數(shù)據(jù)申報。比如張某以80萬元購進(jìn)一套房子，現(xiàn)在以100萬元賣出，但他申報時的報價很可能還是80萬元。
針對這一現(xiàn)象，監(jiān)管部門如何查處并進(jìn)行有力的打擊將是問題的關(guān)鍵所在。而業(yè)內(nèi)人士的普遍估計是，如果各相關(guān)部門保持一致，將相關(guān)的調(diào)控政策堅持到底的話，其對市場的影響，應(yīng)該不久即會顯現(xiàn)。
本報記者劉海亮
