今年以來(lái)，來(lái)自政府對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的聲音和銀行對(duì)房貸政策的進(jìn)一步收緊等消息更加頻密，從公布的數(shù)據(jù)看來(lái)，整個(gè)樓市的成交明顯放緩，眾多使后市不明朗的因素使消費(fèi)者的購(gòu)買心理受到很大的影響，拖慢了購(gòu)房速度。有市場(chǎng)人士稱，購(gòu)房者的購(gòu)買心理從未如此搖擺過(guò)，心理關(guān)將是發(fā)
展商在今年“五一”黃金周必須跨越的一道檻。
購(gòu)房者的心理變化如此關(guān)鍵。所以，本報(bào)記者總結(jié)了去年以來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象和政策，影響消費(fèi)者“五一”購(gòu)房心理的幾大因素主要包括以下幾方面。
因素一：房?jī)r(jià)過(guò)高市民難以負(fù)荷
“現(xiàn)在，在廣州市市區(qū)里要找5000元#平方米以下的一手樓盤都不容易找啊！但一年多前廣州樓盤價(jià)格大多在4000-5000元/平方米之間。”這是不少市民對(duì)樓價(jià)上升最直觀的認(rèn)識(shí)。而過(guò)高的樓價(jià)成為普羅大眾置業(yè)者最大的心理關(guān)口。去年是廣州樓價(jià)急速上升的一年，廣州全市十區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)4618元#平方米，比2003年的3888元#平方米高出730元/平方米，樓價(jià)升幅達(dá)18.8%。如果以目前市民購(gòu)房最集中的70-120平方米面積的房子來(lái)計(jì)算，去年市民購(gòu)買一套一手住宅比2003年高了5萬(wàn)至9萬(wàn)元左右。在市中心區(qū)域，樓價(jià)也上升超過(guò)一成。去年廣州市老八區(qū)一手住宅成交均價(jià)沖破5000元#平方米大關(guān)，達(dá)到5339元#平方米。今年，廣州樓價(jià)雖然沒(méi)有大幅度上升，但還是居高不下。一季度雖然老八區(qū)商品房?jī)r(jià)格跌了120元#平方米，但全市十區(qū)商品房因?yàn)榉畼莾r(jià)再上升17%而輕微上升。樓價(jià)高企，但升跌不定，前景不明朗，讓市民更躊躇不敢入市。一方面是因?yàn)闃莾r(jià)過(guò)高了，普通購(gòu)房者感到供樓壓力過(guò)大，難以負(fù)荷。一方面是因?yàn)闃莾r(jià)升跌不定，即使是自住型買家，也不希望在樓價(jià)最高點(diǎn)置業(yè)，會(huì)考慮看清楚樓價(jià)升跌才購(gòu)房。
買家故事：高樓價(jià)難以改善居住
居住在海珠區(qū)某單位宿舍的陳先生原本打算近期賣掉原來(lái)的舊房子，購(gòu)買一套100多平方米的商品房改善居住�？稍诤Ｖ閰^(qū)轉(zhuǎn)了一圈，環(huán)境較好或者靠近市中心的商品房，合適的價(jià)格都在60萬(wàn)-70萬(wàn)元之間，比前兩年漲了近10萬(wàn)元。陳先生表示，雖說(shuō)原來(lái)的宿舍樓售價(jià)比以前高了一些，可遠(yuǎn)不比一手樓漲得快��！賣掉的房子只夠付首期，20年供樓期每月還有兩三千元的供樓負(fù)擔(dān)。而最擔(dān)心的是利息繼續(xù)加，樓價(jià)又開(kāi)始跌了，那豈不是劃不來(lái)？于是，他暫時(shí)取消了購(gòu)房計(jì)劃，還是住在宿舍樓里，房子雖小了些，總比壓著供樓重?fù)?dān)好，待看清楚樓價(jià)走勢(shì)才考慮購(gòu)房了。
記者點(diǎn)評(píng)
其實(shí)自住型購(gòu)房者都會(huì)有一個(gè)樓價(jià)接受的心理過(guò)程。但樓價(jià)上升到一定幅度，而接下來(lái)的樓價(jià)走勢(shì)又不明朗時(shí)，購(gòu)房者都會(huì)持幣觀望。目前，廣州樓價(jià)已經(jīng)沖上了5000元#平方米大關(guān)，接著傳來(lái)加息、首付提高、征收個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用，國(guó)家又三令五申進(jìn)行宏觀調(diào)控，明顯是要把樓價(jià)降下來(lái)。因此，不少?gòu)V州市民有持幣觀望的心理，緩下了購(gòu)房計(jì)劃。
因素二：國(guó)土資源部：嚴(yán)格控制土地審批 抑制樓價(jià)
近期，不僅銀行、政府出臺(tái)多項(xiàng)政策，直接抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政府部門也紛紛發(fā)表言論，要嚴(yán)控土地審批。政府部門的聲音再次表明國(guó)家宏觀調(diào)控是針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高而來(lái)的，抑制樓價(jià)暴漲成為政府的最強(qiáng)聲音，無(wú)疑成為影響購(gòu)房者置業(yè)的最大心理障礙。在房貸加息前夕，3月初，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元在十屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行的記者招待會(huì)上說(shuō)：“2005年的商品房開(kāi)發(fā)用地絕不可能發(fā)生地荒�！彼赋觯荒芎�(jiǎn)單地將房?jī)r(jià)上漲的原因與新的土地審批制度掛鉤，房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，其中包括人為的“炒作”。李元更表示，人多地少是中國(guó)的基本國(guó)情，中國(guó)的土地管理必須把節(jié)約土地放在首位，中國(guó)的土地利用必須走節(jié)約和集約用地的道路。所以要按照溫家寶總理在政府工作報(bào)告當(dāng)中提出的要求，繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策。
市民聲音
有多年房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的林先生表示，近期配合加息、提高首付等政策，國(guó)家不同政府部門都表示要抑制樓價(jià)暴漲。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府政策影響的程度非常大，即使是較為成熟的廣州樓市也不例外。在這樣的政府聲音之下，投資物業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎，廣州樓價(jià)不可能再像去年一樣瘋漲，投資物業(yè)要選擇樓盤和時(shí)機(jī)，不能再盲目入市了。
記者點(diǎn)評(píng)
政府三令五申要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，對(duì)廣州購(gòu)房者造成的心理壓力是最大的。去年廣州樓價(jià)急升，一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本提高了，但另一方面開(kāi)發(fā)商們的利潤(rùn)也提高了不少。那就意味著樓價(jià)有可降的空間。近期，市民購(gòu)房壓力增大了，再加上國(guó)家的宏觀調(diào)控力度越來(lái)越大，必然會(huì)使部分購(gòu)房者持幣觀望。
因素三：《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》敲響警鐘
據(jù)悉，3月底，國(guó)務(wù)院高層發(fā)布了一份《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，其中一共有八條意見(jiàn)，明確指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加等原因，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展�！锻ㄖ芬蟮胤秸跋嚓P(guān)部門抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。另外，八條意見(jiàn)內(nèi)容言簡(jiǎn)意賅，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入，雖涉及問(wèn)題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致—————那就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。有業(yè)內(nèi)人士指出，《通知》的出臺(tái)標(biāo)明目前國(guó)家已經(jīng)高度關(guān)心房?jī)r(jià)，并將房?jī)r(jià)提到政治的高度來(lái)警示全國(guó)。同時(shí)，《通知》的消息傳出后，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到極大震蕩，像北京的發(fā)展商華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)甚至上書25000言來(lái)回應(yīng)國(guó)務(wù)院的八條通知，對(duì)政府的調(diào)控政策發(fā)表了見(jiàn)解。
記者點(diǎn)評(píng)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由國(guó)務(wù)院發(fā)布《通知》來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，證明房?jī)r(jià)問(wèn)題已被政府提高到政治高度，同時(shí)也表明了政府要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。不過(guò)，《通知》的意思也非常明顯，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并非一刀切，指出對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的部分地區(qū)進(jìn)行調(diào)控。所以，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的廣州市場(chǎng)顯然未因《通知》受到嚴(yán)重影響，不過(guò)，從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)也可看出樓市對(duì)比去年開(kāi)始出現(xiàn)滑坡，今年首季度廣州市舊八區(qū)商品房（包括住宅、寫字樓和商鋪等）均價(jià)比上季度下降了120元#平方米，商品房成交量也比去年同期下降了兩成多。
因素四：央行上調(diào)貸款利率 百姓排隊(duì)提前還貸
去年10月央行宣布從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來(lái)的1.98％提高到2.25％，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由原來(lái)的5.31％提高到5.58％。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。與去年央行全面調(diào)高存貸款基準(zhǔn)利率不同，今年3月央行專門調(diào)整了商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，宣布從3月17日起個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，同時(shí)實(shí)行下限管理，各商業(yè)銀行可以自定利率下限，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。目前廣州各商業(yè)銀行基本對(duì)首次置業(yè)者執(zhí)行下限利率，以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比原來(lái)的優(yōu)惠利率5.31％高0.20個(gè)百分點(diǎn)。
買家故事：提前還貸要排隊(duì)
劉先生去年買了套總價(jià)60多萬(wàn)的商品房，申請(qǐng)了38萬(wàn)15年期的貸款，按照原來(lái)的優(yōu)惠利率月供約在3000元左右，加息后月供比原來(lái)多了100多元。這對(duì)劉先生來(lái)說(shuō)其實(shí)并未增加負(fù)擔(dān)，不過(guò)劉太太就比較緊張，看著很多按揭買樓的同事紛紛提前還貸，于是她建議丈夫也去提前還貸。劉先生一方面怕麻煩，同時(shí)也獲悉只有供滿一年后提前還貸才劃算，不然要交違約金，劉先生暫不采納太太的建議。誰(shuí)知今年3月央行再次挑高房貸利率，劉先生的月供又再增加近100元，看著月供又無(wú)端多了一筆，這次劉先生終于有點(diǎn)心動(dòng)，打算提前還掉部分貸款，好減少利息負(fù)擔(dān)。后來(lái)打電話到銀行一查詢，銀行告知提前還貸要排隊(duì)輪候，可能要排到兩個(gè)月。劉先生一聽(tīng)傻了眼，后來(lái)他又從多處獲悉可能央行還要繼續(xù)加息，考慮到供樓成本還會(huì)繼續(xù)增加，劉先生只好聽(tīng)從太太的意見(jiàn)排隊(duì)等候提前還貸。經(jīng)歷了種種麻煩后，當(dāng)劉先生妹妹向他討教買樓經(jīng)驗(yàn)時(shí)，一向贊成買樓當(dāng)投資的劉先生卻建議妹妹今年買樓還是要看定市場(chǎng)再作打算。
記者點(diǎn)評(píng)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年央行調(diào)高了個(gè)人住房貸款利率，很大原因是由于去年全面提高存貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果不是很明顯。通過(guò)這次房貸政策的調(diào)整，雖然力度尚算溫和，5年期以上貸款的下限利率只比原來(lái)的優(yōu)惠利率高0.2個(gè)百分點(diǎn)，但政府要調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定樓價(jià)的意圖卻是非常明顯。同時(shí)，房貸利率的提高也警示了購(gòu)房者：按揭貸款年限長(zhǎng)，其實(shí)存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。另外，也由于市場(chǎng)上有央行會(huì)繼續(xù)加息的預(yù)測(cè)，不少購(gòu)房者擔(dān)心購(gòu)房成本會(huì)進(jìn)一步提高，而使得買樓決定得更加謹(jǐn)慎。
因素五：房產(chǎn)稅費(fèi)改革
今年“五一”開(kāi)始，廣州市全面查征商品房二手交易的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅。只要業(yè)主在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，商品房有所增值就要繳稅。據(jù)了解，商品房二手交易的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅主要是針對(duì)二手交易后增值了的房屋，稅費(fèi)由業(yè)主繳交。在購(gòu)入商品房一年以內(nèi)賣出的，要繳交增值額的5.5%的營(yíng)業(yè)稅，以及房屋成交價(jià)格的1.3%的個(gè)人所得稅；在購(gòu)入商品房一年及一年以上至五年內(nèi)賣出的，則繳交房屋成交價(jià)格的1.3%的個(gè)人所得稅。在購(gòu)入商品房五年后賣出的，則免除上述兩項(xiàng)稅費(fèi)。打個(gè)比方，業(yè)主以45萬(wàn)元購(gòu)入一套商品房，一年內(nèi)以50萬(wàn)元賣出，則需要交5萬(wàn)元增值額的5.5%的營(yíng)業(yè)稅2750元，以及50萬(wàn)元房屋成交價(jià)的1.3%的個(gè)人所得稅6500元，合共9250元；而五年內(nèi)以50萬(wàn)元賣出則交6500元個(gè)人所得稅。據(jù)了解，去年廣州樓價(jià)急升，今年放盤的商品房幾乎都有數(shù)萬(wàn)元的增值，加上房屋價(jià)格一般都超過(guò)20萬(wàn)元，所以以后業(yè)主放盤會(huì)多交數(shù)千元的稅費(fèi)。
買家故事：買樓費(fèi)用高了
鄧先生在前年購(gòu)買了一套70平方米約32萬(wàn)元的小戶型商品房，經(jīng)過(guò)了2年的時(shí)間，鄧先生收入較前增多，且原先的房子已升值了數(shù)萬(wàn)元，鄧先生想出售現(xiàn)有的房屋，換購(gòu)另一間更大的住房。但新規(guī)定出臺(tái)后，規(guī)定業(yè)主在五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，商品房有所增值的就要繳稅。按鄧先生2年前購(gòu)買的房屋價(jià)格計(jì)算，要繳交4000多元的個(gè)人所得稅。鄧先生想，即使現(xiàn)在買了新房子，明年才能入住，所以舊房子明年才能賣，4000多元的稅費(fèi)是一定要交了，而且現(xiàn)在廣州樓價(jià)升降不定，還是緩一緩再購(gòu)房為妙。
記者點(diǎn)評(píng)
征收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，雖然一直有這樣的規(guī)定，但之前在廣州市實(shí)行力度較弱。今年“五一”開(kāi)始全面征收，無(wú)疑主要打擊炒樓的購(gòu)房者。但是，該政策也一定程度上打擊了換樓客。不少前幾年購(gòu)房的業(yè)主都開(kāi)始進(jìn)入換樓期，多交數(shù)千元的稅費(fèi)，加上近期頻頻傳出的不利樓價(jià)上升的消息，一定程度上打擊了他們的換樓熱情。
因素六：購(gòu)房門檻再提高 可能征收一手中介費(fèi)
3月底，廣州再傳出不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息。市物價(jià)局、房管局已通過(guò)中介公司可以收取購(gòu)房者中介服務(wù)費(fèi)的規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)樓價(jià)的1%。規(guī)定最快可能會(huì)在今年5月1日實(shí)施。據(jù)了解，一直以來(lái)，一手房交易的中介傭金是不能向買家收取的。因?yàn)閲?guó)家計(jì)委建設(shè)部971號(hào)文規(guī)定：“實(shí)行獨(dú)家代理收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%�！蹦壳皬V州的一手代理基本是獨(dú)家的，物價(jià)局也曾經(jīng)明確“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”。實(shí)際上，廣州市場(chǎng)上卻存在著一手中介費(fèi)的，收費(fèi)也很混亂。一般來(lái)說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商自己銷售樓盤的不收取中介費(fèi)，部分大型中介公司在代理一手樓盤時(shí)會(huì)向買家收取2000-3000元的綜合服務(wù)費(fèi)用，其解釋是因?yàn)橹脴I(yè)者買房時(shí)他們提供了相應(yīng)的各項(xiàng)服務(wù)，所以要收取這筆酬勞。但是，該次中介收費(fèi)新規(guī)定則明確：“一手房交易，可以向買賣雙方各收不超過(guò)1%的中介傭金”。打個(gè)比方，市民購(gòu)買一套60萬(wàn)元的一手房，除了交房?jī)r(jià)、稅費(fèi)和入住費(fèi)等費(fèi)用外，還必須增加6000元左右的中介費(fèi)。
市民聲音：購(gòu)房門檻再提高
對(duì)于要全面交一手中介費(fèi)，不少市民表示難以接受。準(zhǔn)備置業(yè)的李先生說(shuō)：“現(xiàn)在購(gòu)房已經(jīng)面臨了兩次房貸加息，首期款增加的壓力，再加上一筆幾千元的中介費(fèi)，購(gòu)房門檻大大提高了。而且開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)銷售代理為其售房，最終獲得利益的是開(kāi)發(fā)商，那么中介費(fèi)用似乎應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)支付，由購(gòu)房者支付沒(méi)有理由�！�
記者點(diǎn)評(píng)
收取一手中介費(fèi)，是一項(xiàng)最不得人心的收費(fèi)。因?yàn)橐皇种薪榇硎谴碇_(kāi)發(fā)商的利益為開(kāi)發(fā)商賣樓，并沒(méi)有為購(gòu)房者提供真正的服務(wù)，如了解樓盤內(nèi)是否有規(guī)劃路，樓盤產(chǎn)權(quán)是否清晰等。如果把該費(fèi)用強(qiáng)加在購(gòu)房者頭上，一定程度上會(huì)影響一手樓的銷售。雖然，該措施不是最根本影響樓價(jià)升跌的因素，但在廣州樓市最敏感的時(shí)期提出該問(wèn)題，多多少少都會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)房信心。
因素七：房貸首付提高低收入人士拒之門外
3月17日，央行調(diào)高房貸利率后，銀行再向購(gòu)房者收緊“銀根”，購(gòu)房首付款普遍被提高至4成。在一手市場(chǎng)方面，首次置業(yè)者，或者沒(méi)有本市戶口的買家均難以做到7成按揭，首付被提高至4成，而銀行政策只向“優(yōu)質(zhì)”客戶傾斜。至于在二手市場(chǎng)方面，按揭成數(shù)控制得更加嚴(yán)格，如5年以上的“高齡”樓、無(wú)小區(qū)管理物業(yè)以及位置稍差的非市中心物業(yè)只能做到6成或以下的按揭。在借款人方面也有嚴(yán)格限制，借款人年齡在45歲以上的、沒(méi)有本市戶口或者工作單位不在本地的都只能申請(qǐng)6成或以下按揭，而且銀行還會(huì)嚴(yán)格審視借款人的還款能力，如職業(yè)是醫(yī)生、律師或者在金融界工作人士，或者是知名跨國(guó)公司、大型國(guó)企員工以及公務(wù)員，最多可以做7成按揭，其他職業(yè)的借款人就只能做6成或以下的按揭，尤其是個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)者，可以申請(qǐng)的按揭成數(shù)更低。銀行提高首付成數(shù)，無(wú)疑是對(duì)消費(fèi)能力低的首次置業(yè)者“開(kāi)刀”。他們的置業(yè)門檻普遍高了好幾萬(wàn)元，看來(lái)要買一手商品房，沒(méi)有15萬(wàn)元以上的積蓄都難以承受。
買家故事：首付不足只能先租房
計(jì)劃今年底結(jié)婚的小李和女友終于積蓄了13萬(wàn)元，原來(lái)想“五一”前后趁樓盤促銷優(yōu)惠多，買一套60平方米左右的兩房單位，房?jī)r(jià)30余萬(wàn)元左右。小李知道非廣州市戶口只能做7成按揭，交了9萬(wàn)多元的首期款加上1萬(wàn)多元的稅費(fèi)和入住費(fèi)，還剩余2萬(wàn)元左右添置家具�？墒牵酉⑾鞒龊�，銀行又提高了首付款。以他們的情況只能申請(qǐng)到6成按揭，首期款一下子上升至13萬(wàn)元了。交了首期連稅費(fèi)和入住費(fèi)都交不起。無(wú)奈，小李只能取消了購(gòu)買一手房的計(jì)劃。他們現(xiàn)在計(jì)劃著或者購(gòu)買一套十來(lái)二十萬(wàn)元的二手房，或者只能繼續(xù)租房居住。待日后積蓄足夠了才購(gòu)房。
記者點(diǎn)評(píng)
提高首期付款的門檻比加息對(duì)樓市的影響更為直接，購(gòu)房者口袋里必須有充足的“糧草”才可考慮購(gòu)房，這無(wú)疑把廣州的“上車”族置業(yè)者攔在了樓盤的門外。廣州商品房買家中，有相當(dāng)一部分是準(zhǔn)備結(jié)婚買樓從原來(lái)大家庭分離出來(lái)的年輕置業(yè)者和外地白領(lǐng)置業(yè)者，購(gòu)房時(shí)考慮的都是置業(yè)門檻低，用租房錢來(lái)供樓的心理。提高首期付款的門檻，絕大部分的該類型準(zhǔn)買家只能轉(zhuǎn)向購(gòu)買便宜的二手房，或者繼續(xù)租房子居住。這將會(huì)影響購(gòu)房的需求，直接影響房地產(chǎn)的銷售，從而使樓價(jià)有下降的壓力。
因素八：“二套法則”立竿見(jiàn)影
3月17日央行宣布房貸新政，除對(duì)個(gè)人住房商業(yè)性貸款不再實(shí)行優(yōu)惠利率外，同時(shí)實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。這樣使得各商業(yè)銀行可以自定利率下限，并且可以針對(duì)不同樓宇、不同客戶、不同貸款制定浮動(dòng)利率。而目前根據(jù)各商業(yè)銀行出臺(tái)的房貸細(xì)則，大多數(shù)銀行都相應(yīng)提高高檔住房、寫字樓、別墅和二次置業(yè)者的房貸門檻，對(duì)這些樓盤和客戶不再執(zhí)行下浮利率，而是執(zhí)行相應(yīng)檔次的貸款基準(zhǔn)利率。目前，浮動(dòng)利率實(shí)行的市場(chǎng)效應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，大多數(shù)樓盤的現(xiàn)場(chǎng)銷售人員都會(huì)特別提醒購(gòu)房者，注意自己是首次置業(yè)還是二次置業(yè)，若是二次置業(yè)者貸款就要執(zhí)行同檔次貸款的基準(zhǔn)利率。另外有部分銀行仍對(duì)二次購(gòu)房者執(zhí)行同檔次下浮利率，但購(gòu)房者就要延長(zhǎng)貸款年限，一般只能申請(qǐng)到20年期的貸款年限，也就是購(gòu)房者要相應(yīng)多付利息。同時(shí)需要注意的是，目前如有車貸的首次置業(yè)者，買樓貸款同樣要按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
買家故事：投資者暫緩買房計(jì)劃
陳先生數(shù)年前就開(kāi)始熱衷于買樓投資，手頭上一般握有5－6套物業(yè)，有時(shí)用作出租，等市道好時(shí)還可轉(zhuǎn)手賣出賺個(gè)盤滿缽滿。特別是去年，陳先生看到樓價(jià)飛漲自然更加滿心歡喜，不過(guò)他繼續(xù)看好后市，握有的物業(yè)未曾出手之余又準(zhǔn)備買進(jìn)兩套物業(yè)等候升值。誰(shuí)知3月份房貸新政開(kāi)始實(shí)施，銀行通知李先生，其新購(gòu)的兩套房子都需要執(zhí)行基準(zhǔn)利率計(jì)算利息。李先生算了算，兩套房子房?jī)r(jià)共140萬(wàn)左右，他大概需要向銀行借貸100萬(wàn)，15年期貸款，若按照年利率6.12％的基準(zhǔn)利率計(jì)算，他每個(gè)月的月供約比按下浮利率計(jì)算增加600元，同時(shí)銀行還要求其一次性交付40萬(wàn)元的首期款，并且不接受其申請(qǐng)八成按揭。這樣，李先生的投資成本陡增，而且據(jù)他了解，目前申請(qǐng)二手房按揭的門檻也在提高，加上后市不明朗，市場(chǎng)上購(gòu)房者的買樓熱情受到不少影響。同時(shí)，每月月供增加600多元，李先生若將新房出租，租金上調(diào)的話可能會(huì)導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市，房子空置時(shí)間長(zhǎng)就更增加李先生的投資負(fù)擔(dān)。考慮到種種投資風(fēng)險(xiǎn)，李先生權(quán)衡了很久最終決定將投資計(jì)劃暫擱，同時(shí)他的很多同樣熱衷投資房地產(chǎn)的朋友也或多或少遇上了跟他類似的情況，放棄投資計(jì)劃的人也不少。
記者點(diǎn)評(píng)
顯然，各商業(yè)銀行執(zhí)行浮動(dòng)利率主要是針對(duì)二次置業(yè)者和購(gòu)買高檔房的客戶，主要目的是要打擊炒樓者。從發(fā)展商的銷售數(shù)據(jù)看，浮動(dòng)利率實(shí)施一個(gè)多月，月供增加，加上又有繼續(xù)加息預(yù)期。炒樓者的購(gòu)買力已經(jīng)受到嚴(yán)重打擊。不過(guò)由于目前廣州二次置業(yè)者大部分還是以自住為主，所以二次置業(yè)的購(gòu)買力大規(guī)模萎縮還沒(méi)有看見(jiàn)。
因素九：二手房貸遭雪藏
今年開(kāi)始，銀行房貸政策收緊不僅包括加息、提高首付等，還包括收緊轉(zhuǎn)按。據(jù)了解，今年各個(gè)商業(yè)銀行都紛紛提高二手房交易中辦理轉(zhuǎn)按的門檻，除了對(duì)轉(zhuǎn)按申請(qǐng)客戶降低按揭成數(shù)等限制要求外，部分銀行還點(diǎn)名限定只接受數(shù)間較大型按揭公司的轉(zhuǎn)按申請(qǐng)要求，對(duì)其他按揭公司則拒之門外。據(jù)悉，目前銀行提高轉(zhuǎn)按申請(qǐng)門檻的要求一般有以下幾種：有些銀行不接受二手購(gòu)房者用公積金做轉(zhuǎn)按要求，對(duì)轉(zhuǎn)按申請(qǐng)者只能批準(zhǔn)使用商業(yè)性貸款；有些銀行則對(duì)轉(zhuǎn)按申請(qǐng)者提出比正常按揭更嚴(yán)格審核，常常會(huì)降低轉(zhuǎn)按申請(qǐng)者的貸款成數(shù)；有些銀行則對(duì)預(yù)售契約交易的客戶把關(guān)嚴(yán)格，對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)證交易的轉(zhuǎn)按申請(qǐng)會(huì)提出諸如要提供多項(xiàng)資產(chǎn)證明、提高首付成數(shù)等多種要求限制。
買家故事：首期無(wú)端多付5萬(wàn)
李小姐今年新買了一個(gè)二手房，由于上一手業(yè)主是按揭買房，貸款尚未還清，出于個(gè)人原因，業(yè)主不同意贖契，于是李小姐聽(tīng)從業(yè)主建議用轉(zhuǎn)按的辦法達(dá)成交易。由于李小姐所在單位房屋公積金的數(shù)目不少，所以她要求用公積金貸款，但后來(lái)銀行卻通知她，該銀行不接受轉(zhuǎn)按申請(qǐng)者用公積金貸款，只接受商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)按申請(qǐng)。李小姐一下子進(jìn)入兩難境地：房子很合意同時(shí)下了訂，合同也已經(jīng)簽好，不過(guò)若不能用公積金貸款，豈不白白浪費(fèi)一筆？后來(lái)李小姐還是決定要將房子買下來(lái)，公積金留待下一套房子再用。誰(shuí)知等貸通知書發(fā)下來(lái)時(shí)，李小姐卻發(fā)現(xiàn)自己25萬(wàn)的貸款申請(qǐng)卻降低成20萬(wàn)，銀行方面解釋是經(jīng)過(guò)評(píng)估決定該房子用轉(zhuǎn)按貸款只能放出這個(gè)數(shù)目。李小姐很無(wú)奈，她是單身購(gòu)房，成本要計(jì)算得很清楚，如今首期無(wú)端要多付5萬(wàn)，公積金又用不上，使得李小姐這次的購(gòu)房經(jīng)歷變得很不愉快。
記者點(diǎn)評(píng)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行提高轉(zhuǎn)按門檻，主要是由于辦理轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)微利，央行對(duì)房貸政策的收緊使得各商業(yè)銀行都偏向選擇優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。于是二手交易市場(chǎng)無(wú)疑成為最大的受害者，據(jù)了解，由于目前已有近四成的二手購(gòu)房者要辦理轉(zhuǎn)按，銀行的轉(zhuǎn)按新政實(shí)施后，不少申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的二手購(gòu)房者都遭遇到貸款成數(shù)要求被銀行硬性降低的情況，或者很多二手購(gòu)房者在了解到轉(zhuǎn)按難辦等相關(guān)情況后，自動(dòng)降低轉(zhuǎn)按的貸款成數(shù)。
