自2005年7月10日向社會公布以來，截至7月26日短短兩個星期之內，全國人大常委會法制工作委員會共收到各地人民群眾意見6515條，整理新華網、人民網、中國人大網和人民日報、法制日報等媒體反映的意見輯成《各地人民群眾對物權法草案的意見(一)》，并對一些群眾不易理解的法律術語作出名詞解釋，本報獨家推出的《物權
法認知度問卷調查》第二項(以下名詞您知道幾個？用益物權、天然孳息、建筑物區(qū)分所有權、地役權、權利質權。)調查5個名詞，全部給出權威解釋。
公布法律草案征求全民意見，始自1954年6月14日，全國共有1.5億人參加討論1954年憲法，那一年9月11日《人民日報》報道，全國人民共提出118萬多條修改和補充意見。全國人大“開門立法”物權法是第12次，最近的一次是2001年1月11日，全國人大常委會辦公廳根據委員長會議決定發(fā)出通知，全文公布婚姻法修正案(草案)。
物權法草案公布后，在社會上引起熱烈反響。有人認為，草案的內容已經比較成熟，希望進一步修改后盡快出臺。同時也有人表示擔憂：“物權法涉及的不少問題尚處在改革進程中，能否規(guī)定好這些問題？”
拾金者只有義務？
有的認為，草案關于拾得遺失物等規(guī)定既考慮到現(xiàn)實國情，又弘揚了拾金不昧的傳統(tǒng)，很好地兼顧了法律和道德。
“按照草案規(guī)定，拾得者幾乎沒有權利，只有義務：首先要妥善保管；然后要聯(lián)系失主歸還；如果保管不善造成遺失物損壞或者滅失，還要負賠償責任等等。而失主因為自己的過錯導致物品丟失卻不用承擔任何實質性的責任。”有人評價道：“這對拾得人是不公平的。建議在草案中明確規(guī)定‘拾得人的報酬請求權’。”
許多群眾持相反意見，如果將拾得人的報酬請求權上升為一種法定權利，無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。如果什么事都可以用金錢來量化，將會導致整個社會精神世界的失落，也會使一些高尚的行為庸俗化。從公共道德的角度講，法律更應提倡拾金不昧。
有的認為，草案關于“招領公告期間為半年”的規(guī)定太短，不利于保護權利人的利益，建議延長。
有的認為，草案關于“遺失物自發(fā)布招領公告之日起半年內無人認領歸國家所有”的規(guī)定不妥。應該在遺失物自發(fā)布招領公告之日起一年內無人認領的，可以將物品進行拍賣，對拍賣后所得的收益進行保管，如遺失人找到保管方后，保管方應將拍賣所得的價款還給遺失者，保管方可以向遺失者收取一定的保管費用。
“公共利益”
國家的征收、征用是社會熱點問題，直接涉及到公民權益。
“草案依據憲法對國家的征收、征用進行細化規(guī)定很有必要，目前草案關于征收、征用的規(guī)定與現(xiàn)行法律、行政法規(guī)相比，已有很大進步，對保護公民的財產具有積極作用�！�
草案第四十九條中的“公共利益”沒有明確的界定，有人指出：“缺乏判斷的標準，在實踐中容易被濫用�！庇械慕ㄗh，例如修建市政設施(建廣場、車站、機場、公園、公路、劇院、人行天橋等)屬于“公共利益”范圍，房地產開發(fā)商以盈利為目的開發(fā)寫字樓不屬于“公共利益”的范圍。
有的人注意到草案第四十九條中的“合理補償”沒有確切的標準，在征收、征用的實踐中，往往損害權利人的合法權益。建議規(guī)定國家的征收、征用必須根據獨立的中介機構作出的評估進行補償，征收、征用方與被征收、征用方應當簽訂補償合同。
“草案中‘國家規(guī)定’的寫法不合適�！庇腥颂岢鲞@樣的疑問：“如果有的給予補償的國家規(guī)定本身就制定得不合理怎么辦？建議改為：……但應當按照國家規(guī)定給予補償；有關規(guī)定不合理或者沒有國家規(guī)定的，應當按照公平合理的原則給予補償�！�
在實踐中，有的縣級人民政府以“公共利益”為名進行征收、征用，侵犯了權利人的合法權益，有人據此建議，將征收、征用的主體范圍限定在市級以上人民政府。
“草案第六十八條要特別考慮被征收人利益。”有人建議修改為：拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規(guī)定給予補償；沒有國家規(guī)定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。還要保證被征收人的原有收益不下降，或者補償不少于10年的收益。安置方案要請被征收人參與討論，要征得多數被征收人同意。
不動產登記
多數群眾贊成草案關于不動產登記的規(guī)定，認為目前草案的規(guī)定考慮到了現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題，有利于明確不動產物權的歸屬，防止并減少糾紛。有的認為，目前草案有關不動產登記的規(guī)定缺乏前瞻性，立法的步子應當更大一些，通過立法統(tǒng)一不動產登記，徹底解決實踐中的糾紛。
有人擔心，不動產統(tǒng)一登記，意味著相關部門要合署辦公或者合并，因此要修改相關法律、法規(guī)，難度較大，具體執(zhí)行起來各地也難以到位。
有的認為，實踐中登記機構與權利人產生的糾紛比較多，一個重要原因就是對登記機關的職責沒有界定清楚。建議明確登記機構履行形式審查義務還是實質審查義務。
有的認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當交由公證機構進行實質審查，以確保其真實、合法。由登記機構進行形式審查，這可以極大地節(jié)約行政成本。建議將草案第十五條修改為：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，應當辦理公證，除法律另有規(guī)定外，自合同公證之日生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
“草案第十九條規(guī)定異議登記須經權利人書面同意，這在實踐中幾乎不可能實現(xiàn)，不具有可操作性。草案第十九條中以‘人民法院裁定予以異議登記’的規(guī)定在民事訴訟法上沒有依據，法院不好操作�！庇腥私ㄗh修改草案第十九條的規(guī)定。
許多群眾認為，預告登記制度很好，可以有效抑制開發(fā)商一房多售。鑒于房屋預售很多采取按揭貸款支付方式，建設期間很少有購房者支付一半以上價款的，建議刪除“債權人已經支付一半以上價款或者債務人書面同意預告登記的”限制條件。并建議將草案第二十一條第二款修改為：房屋建成后，由債務人(開發(fā)商)辦理初始登記，并協(xié)助債權人辦理轉移登記。
有的認為，實踐中不動產登記費給公民帶來了較為沉重的負擔，建議草案第二十五條明確具體的收費標準或者規(guī)定不動產登記費的上限。
有的建議，登記機關不得以任何中介服務等名義在登記時向申請人收取任何費用，以杜絕登記中的亂收費現(xiàn)象。
車庫的歸屬
許多群眾認為，草案關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定非常先進，解決了實踐中不少有爭議的問題，有利于保護業(yè)主合法權益。
有的認為，草案第七十六條關于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定”的規(guī)定不全面，易引起糾紛。
在房地產買賣合同糾紛的司法實踐中，該條款經常被房地產商引用，證明自己取得會所、車庫的所有權。建議對約定的性質、形式和合法性作出明確規(guī)定，例如，建筑物附屬設施歸屬的約定不得由地產商在擬定合同時未經告知擅自加入標準合同，應當征求業(yè)主的意見，雙方通過協(xié)商來確定條款是否應被加入。
有人直言，草案第七十六條第二款關于“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享
有所有權外，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定不妥。
他的邏輯是，會所可以是自成一體的建筑物，與業(yè)主生活的關聯(lián)并不十分緊密，事實上有不少的住宅小區(qū)是沒有會所的。因此，該款規(guī)定對會所是合適的。
居民購買汽車已經是很平常的事。買了車就要有停放的地方，在多數情況下，車庫已是業(yè)主必須的配套設施，應當由業(yè)主使用。他建議該條款修改為：會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有；如果建設單位等能夠證明其享有所有權，但是屬于配套設施的，業(yè)主在支付合理的使用費后有權使用。
有的則認為，停車位屬于稀缺資源，一旦權屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商就可以隨意處置停車位，如果其隨意提高停車費用，對業(yè)主是不公平的。
建議物權法明確規(guī)定，住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設施，政府應該在建筑規(guī)劃時就要求開發(fā)商必須建設多少停車位。
“合理擾民”
一些群眾認為，草案關于相鄰關系的規(guī)定準確把握了司法實踐中的爭議點，有利于解決常見的涉及相鄰關系的民事糾紛；有的認為，草案關于相鄰關系的很多規(guī)定過于原則，難以解決實踐中涉及相鄰關系的民事糾紛。
有的認為，實際生活中，對于一些“合理擾民”的現(xiàn)象，例如，發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標準，執(zhí)法部門就沒有法律賦予的權力加以制止。但是，噪聲、油煙在事實上影響了人們的生活質量。建議對這種“合理擾民”的現(xiàn)象明確規(guī)定。
有的建議，有關相鄰關系的規(guī)定應當更具體一些，比如增加限制空調熱氣、滴水等規(guī)定。
宅基地：賣與禁賣
有的認為，草案關于宅基地使用權現(xiàn)在的規(guī)定非常好，理由是：第一，宅基地的所有權屬于集體，個人無權把宅基地使用權轉出集體之外；第二，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，將導致農村土地的浪費；第三，住房和宅基地是農民安身立命的最后保障，如果允許轉讓，一旦農民進城打工無法在城市立足，就會造成農民流離失所，帶來社會問題。
有的認為，將農村住房及宅基地使用權轉讓限制在本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶，范圍過窄，具備宅基地使用權分配條件的農戶一般都會申請新的宅基地，這一規(guī)定不利于農村不動產價值的實現(xiàn)，影響物的有效利用。
有的主張，應當允許城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地或者有例外規(guī)定。理由主要有：第一，轉讓物權是公民的重要民事權利，農民對于住房這一重要財產應有自由轉讓的權利；第二，農民只有在特別需要的時候才會出賣住房，出賣住房肯定是要把房款用于更重要的地方，如治病救命、子女上學、投資經營等，法律不應當進行限制。而且，賣房子時農民肯定已打算好其他住處，擔憂農民居無住所是多余的；第三，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地已不是個別現(xiàn)象，尤其在許多“城中村”和城郊結合部，簡單的禁止性規(guī)定不能杜絕這種現(xiàn)象，如果發(fā)生糾紛判定買賣無效，實
際上很難執(zhí)行；第四，有些城市居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農村居住，允許城鎮(zhèn)居民到農村購置宅基地，有利于加強農村和城市之間的經濟交流，符合市場經濟的一般規(guī)律。
有的提出，應對城鎮(zhèn)居民已購宅基地進行確認和保護，城鎮(zhèn)居民購置農民住房的，應當按照國有土地出讓評估價格交納出讓金后予以辦理過戶手續(xù)。
物權法本報調查5名詞 人大給出權威解釋
用益物權 指在法律規(guī)定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。
孳息
孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結的果實、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關系所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。
建筑物區(qū)分所有權
隨著住宅商品化，建筑物向多層、高層發(fā)展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。
地役權
用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權”。
質權
分為動產質權和權利質權。動產質權指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，以該動產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該動產優(yōu)先受償的權利。債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質押財產。出質人也可以將法律規(guī)定可以轉讓的股權、倉單、提單等財產權利出質，這時質權稱為權利質權。（本報記者
杜福海）
