央行昨日發(fā)布了國內首份《中國房地產金融報告》，報告稱————— 上海涌入“熱錢”222億
建議：取消房屋預售制度預測：今明兩年商品房價增幅將放緩
綜合新華社電昨天下午，央行發(fā)布了中國首個《2004中國房地產金
融報告》。央行新聞處有關負責人在接受采訪時表示，這是央行成立以來發(fā)布的第一份中國房地產金融報告，以后將每年發(fā)布一次。而由央行研究局、金融市場局等多個核心部門組成的“中國人民銀行房地產金融分析小組”，每年都將對房地產市場進行全面分析，并把最新情況公布于眾。 該報告用詞大膽犀利，對上海房地產泡沫、境外資金加速進入熱點地區(qū)房地產市場等問題都有詳細論述。央行繼續(xù)全面規(guī)范中國房地產金融的決心已表露無遺。
外資四種渠道入市
報告顯示，受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金主要通過以下四種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)房地產市場：直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發(fā)企業(yè)；間接投資；外資銀行對房地產開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款；非居民外匯流入，結匯購買房產。
數(shù)字顯示，2004年1月至11月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222億元，較2003年增長13.5％，其中用于房地產開發(fā)的約150億元，用于購房的外資約70億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房。
商品房價增幅將放緩
央行預測，由于房地產市場供給和需求的變化，同時由于國家近期出臺了一系列調控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為，2005年、2006年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。
在預測今年房地產價格和房地產金融的同時，央行還直言不諱地指出了影響房地產健康發(fā)展的五大因素。其中“地方政府并不十分在意土地利用的長期規(guī)劃，更樂見房價、地價的上漲”成為重要因素之一。
半數(shù)資金來自貸款
報告指出，房地產開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55％以上。報告稱，2004年房地產開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元；其次是房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元；最后是銀行貸款，為3158.4億元。實際上，在這些來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30％計算，企業(yè)自籌資金中有大約70％來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30％的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上。央行建議取消預售制
在時下上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發(fā)商將未開發(fā)的樓盤提前預售，這愈發(fā)加劇了消費者超前購房行為。央行表示，將考慮取消房屋預售制度。
報告稱，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”有業(yè)內專家稱，在深圳等一些城市的房地產市場，就要比上海、北京等規(guī)范，在深圳，開發(fā)商只有在樓盤封頂之后才能發(fā)售，否則購房者也不會去買。
鼓勵中小戶型消費
央行報告提倡節(jié)約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶型住房消費。
報告說，要引導以中小戶型為主的住房消費，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產權。小型舒適型住房的建設不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產比率。
