不管是評(píng)價(jià)投資，還是評(píng)價(jià)住房供給情況，或者是評(píng)價(jià)房價(jià)以及房價(jià)與收入之間的關(guān)系，都必須將其他非房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)投資、供給、銷售的情況合并計(jì)算，才能得出較為全面的中國住房建設(shè)與消費(fèi)結(jié)論
任志強(qiáng)
去年的REICO年度工作報(bào)告，全面地反映了全國房地產(chǎn)投
資和房地產(chǎn)建設(shè)投資之間的關(guān)系，揭示了幾乎被所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員高呼的房地產(chǎn)投資過熱的真相，即全國的房屋建設(shè)投資并沒有出現(xiàn)投資過熱與高增長，“把天捅了個(gè)大窟窿”。今年第二季度REICO工作報(bào)告所做的全面反映中低收入家庭住房情況的調(diào)查再次把天捅了個(gè)窟窿。
調(diào)查結(jié)果與調(diào)控原因相左
此次國家宏觀調(diào)控以穩(wěn)定房價(jià)為重點(diǎn)，意在抑制投機(jī)、增加中低收入家庭住房供應(yīng)，其主要原因是2004年國內(nèi)一些地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了兩位數(shù)的高增長，因此從中央到部委，再到地方政府分別打出了一系列的組合拳，限制高檔住房的建設(shè)，增加普通商品房的供給，要保障中低收入家庭的住房問題，以體現(xiàn)政府的親民形象。
但REICO調(diào)查報(bào)告的結(jié)果是：在家庭收入與家庭住房的同比中，中低收入家庭的住房情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高收入家庭。
目前在社會(huì)中引起重大爭議的是，房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房投資比例與竣工比例自2000年達(dá)到高峰之后，逐年快速下降。由于在我國平均房價(jià)的統(tǒng)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用住房在拉低平均房價(jià)中產(chǎn)生巨大作用，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的比例降低會(huì)使房價(jià)增幅加大。
1998年~2003年房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工2.68億平方米，占同期累計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工總量的18.74%。但非房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房的竣工面積卻高于商品房開發(fā)竣工的總量。矛盾的根源就在于全社會(huì)的目光都緊緊盯在房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)情況，而忽略了非房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量，因此將所有不滿的抱怨都傾倒在開發(fā)商的頭上。
1998年~2003年期間，全國城鎮(zhèn)累計(jì)新建增量住宅為33.1億平方米，其中房地產(chǎn)商品房開發(fā)累計(jì)竣工面積為14.3億平方米(其中2.68億平方米為經(jīng)濟(jì)適用住房)，僅占全部住宅竣工面積的43.2%，而非房地產(chǎn)開發(fā)的住宅竣工面積高達(dá)18.8億平方米，占56.8%。
根據(jù)16個(gè)城市的抽樣結(jié)果計(jì)算，非房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工總量為11.28億~13億平方米之間，以房地產(chǎn)開發(fā)方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房僅為全部經(jīng)濟(jì)適用住房的20%左右，另外80%的經(jīng)濟(jì)適用住房為非房地產(chǎn)開發(fā)方式建設(shè)。全部經(jīng)濟(jì)適用住房的竣工總量大于同期全部商品房的竣工總量。
遺憾的是，這部分經(jīng)濟(jì)適用住房的投資建設(shè)、竣工及銷售情況并沒有和房地產(chǎn)市場的其他信息同時(shí)并列于統(tǒng)計(jì)之中，尤其是沒有將這些房價(jià)統(tǒng)計(jì)于平均房價(jià)之中。
如果中國的房價(jià)只是單獨(dú)計(jì)算市場中的商品房價(jià)格，那么這個(gè)平均房價(jià)與中低收入家庭的住房無關(guān)，也與二手房的交易價(jià)格無關(guān)。
如果在原有的平均房價(jià)的統(tǒng)計(jì)中，只包括房地產(chǎn)開發(fā)的各類商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房而不包括非房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房房價(jià)，那一定會(huì)讓市場信息更加混亂，憑借這種錯(cuò)誤的信息分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，制定調(diào)控政策，一定會(huì)產(chǎn)生不利于市場正常發(fā)展的后果。
假定將全部經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格加到平均房價(jià)的統(tǒng)計(jì)中，則中國的城鎮(zhèn)平均房價(jià)估計(jì)會(huì)大大低于1500元/平方米，那么是否還會(huì)有人說中國的房價(jià)太高？還會(huì)有人說中國的房價(jià)收入比例太高？
注意！不管是評(píng)價(jià)投資，還是評(píng)價(jià)住房供給情況，或者是評(píng)價(jià)房價(jià)以及房價(jià)與收入之間的關(guān)系，都必須將其他非房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)投資、供給、銷售情況合并計(jì)算，才能得出較為全面的中國住房建設(shè)與消費(fèi)結(jié)論。
實(shí)際狀況
從供給方面已經(jīng)反映出總量上實(shí)際差異，那么中低收入家庭的實(shí)際情況如何呢？
當(dāng)所有的政策和媒體都在重炮猛攻高檔房和大戶型的住房建設(shè)時(shí)，其實(shí)都僅僅把目光集中于當(dāng)年市場中所供給增量住宅中的高檔房和大戶型，卻忘記了傳統(tǒng)建設(shè)中存量住房的情況，也并不知道高收入家庭在最近的兩三年才能開始用商品房的消費(fèi)方式進(jìn)入擴(kuò)大住房面積和提高住房質(zhì)量的過程。
這部分增量在巨大的存量混合中幾乎被淹沒了。
被輿論和政策所攻擊和壓抑的所謂高消費(fèi)不但不是一手市場中的主流，也沒成為城市住房消費(fèi)的主流。甚至高收入家庭的住房面積并沒有與中低收入家庭的住房面積拉開差距，而且與收入差距極不相當(dāng)(不計(jì)算房屋的新舊與質(zhì)量，僅計(jì)算面積數(shù))。
報(bào)告中按16個(gè)城市(包括北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、杭州、福州、長沙、武漢、沈陽、長春、成都、太原、西安和廈門)的調(diào)查情況，列舉了中低收入家庭的住房現(xiàn)狀，并按70%的中低收入家庭和30%的中等偏低收入家庭的住房情況、收入情況分別與全國城鎮(zhèn)居民的平均值和高收入家庭住房情況及收入情況進(jìn)行了對(duì)比，充分說明中低收入家庭的住房情況比統(tǒng)計(jì)預(yù)想的情況要好得多。
2004年中，中低收入家庭(70%組)人均住房使用面積僅比全國平均值低0.45平方米，相當(dāng)于高收入家庭人均住房面積的79%，戶均面積的88%。而中等偏低和低收入家庭(30%組)的人均住房使用面積僅比全國平均值低1.98平方米，相當(dāng)于高收入家庭人均面積的73%，戶均居住面積的85%。
這組調(diào)查的數(shù)字恰恰反映了城鎮(zhèn)居民住房的現(xiàn)狀，也充分說明了中低收入家庭住房的現(xiàn)狀并沒有與高收入家庭拉開差距，并且沒有因收入低而住房差。
但收入情況則差距明顯。2004年中低收入家庭(70%組)的人均收入相當(dāng)于高收入家庭的39%，與住房人均比79%相差一倍。中等偏低和低收入家庭(30%組)的人均收入相當(dāng)于高收入家庭的27%，與住房人均比73%相差2.7倍。
雖然從1998年~2003年高收入家庭的住房面積與中低收入家庭的住房面積差距開始加大，但速度很慢。反之，調(diào)查數(shù)據(jù)表明，中國政府在住房政策向中低收入家庭傾斜上已做得很好了，用財(cái)政補(bǔ)貼的轉(zhuǎn)移支付方式大大平衡和縮小了貧富之間的差距。這種調(diào)整作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場房價(jià)的穩(wěn)定作用，也使中國城鎮(zhèn)住房的社會(huì)和諧達(dá)到高度的一致。
在調(diào)查中，從房屋獲得的方式看，中低收入家庭中租賃公房的比重最大，而房改房則在中等偏低收入家庭到高收入家庭組中占絕對(duì)優(yōu)勢。商品房的總量在整體住房中僅占很低的比例。2003年商品房總量僅為全部住宅總量的13%，分別在不同收入組中均低于10%。但中低收入家庭和中等偏高加低收入家庭的住房在16個(gè)城市的自有率分別為66.64%和60.48%，低于全國平均的81%的自有率。
由此可見，除政府定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房之外，中低收入家庭的住房問題與市場中的房價(jià)高低無關(guān)，此次調(diào)控穩(wěn)定房價(jià)的政策并不能解決中低收入家庭的住房問題。
另外，在北京、太原、西安三市的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房情況的調(diào)查中，絕大多數(shù)家庭當(dāng)前的收入比購房時(shí)的收入大幅提高。購房不但沒有讓更多的家庭負(fù)債，反而因住房的有效解決使住房消費(fèi)支出降低，這更體現(xiàn)了通過住房轉(zhuǎn)移支付而彌補(bǔ)的收入差距的優(yōu)勢。嚴(yán)格地說，已有自有住房的中低收入家庭已經(jīng)是中國的有產(chǎn)階層了。僅僅用收入這個(gè)單一指標(biāo)已不能說明生活的標(biāo)準(zhǔn)與社會(huì)的現(xiàn)狀了。
再現(xiàn)真實(shí)
二季度報(bào)告反映出的最嚴(yán)重的問題是政策調(diào)控之后，交易量的快速下降。
一是銷售面積的快速下降，1~6月份增幅與去年同期相比下降了13.7%，增幅降至近年來的最低水平。
二是在全國40個(gè)一線城市和部分二線城市中，已經(jīng)有一半的城市預(yù)收定金與預(yù)售款出現(xiàn)負(fù)增長，多數(shù)城市增幅下滑。交易的“凍結(jié)”效應(yīng)已在全國普遍出現(xiàn)(除少數(shù)城市仍保持高速增長)，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條可能會(huì)斷裂。
三是房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅已下降到近年的歷史最低點(diǎn)，將可能繼續(xù)下降，不但達(dá)到了預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，而且還會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生滯后效應(yīng)。而消費(fèi)預(yù)期的變化則是影響今后市場的重要因素，政策對(duì)消費(fèi)預(yù)期的影響尚未完全顯現(xiàn)出來。
REICO工作室的報(bào)告是要用全面正確的分析辦法，不但讓更多的人對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況有及時(shí)、充分、全面的了解，同時(shí)將房地產(chǎn)之外，非市場化因素對(duì)房地產(chǎn)市場的影響用全面的統(tǒng)計(jì)分析給出正確的描述。
一個(gè)最明顯的誤解，就是幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、媒體和研究機(jī)構(gòu)都僅僅將中國的房地產(chǎn)市場與發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行簡單的對(duì)比，卻忘記了中國的房地產(chǎn)市場并非完全市場化的市場這一事實(shí)。如果僅僅用房地產(chǎn)市場化的一部分與國外情況對(duì)比，必然會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的結(jié)論。
讓更多的人了解市場，是REICO報(bào)告的初衷。但愿報(bào)告能讓更多的輿論對(duì)中國的市場給以正確的判斷和理解，讓所有的投資者和消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)正確的信息做出正確的選擇。
責(zé)任編輯 原霞
