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日前，來青島市交易中心辦理房屋過戶手續(xù)的人依然不少，但相比較六一新政實(shí)施前的那段時(shí)間，人流量已經(jīng)明顯減少了很多。(鞠培霞
攝) |
無論是業(yè)界流行的“寒冬”說法，還是消費(fèi)者持幣待購(gòu)心態(tài)，2005年即將過去，而即將到來的2006年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于絕大部分人來說，恐怕依然是變幻莫測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在迷霧中前行
怎樣破解房?jī)r(jià)漲跌謎團(tuán)？流行的做法是想象，一種想象是只要大家都不買，房?jī)r(jià)就得降，另一種想象是只要開發(fā)商挺住房?jī)r(jià)，你就不得不買。毫無疑問，讓目前還七零八落的市場(chǎng)主體在想象中結(jié)盟和歸類，無異于是期待買方與賣方在虛擬世界中廝殺。事實(shí)上，市場(chǎng)只是在紋絲不動(dòng)地按照既有利益格局，一步步往前推進(jìn)
宏觀調(diào)控下的價(jià)格謎團(tuán)
2005年對(duì)于房地產(chǎn)界來說，注定是喜憂參半的一年：承接2004年的走勢(shì)，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)攀升，據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年7月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2005年二季度，全國(guó)35個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲了8％。
而令人尷尬的是，作為2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重中之重，抑制房
價(jià)快速上漲、保證市場(chǎng)健康發(fā)展是2005年宏觀調(diào)控的目的之一，各項(xiàng)行政指令、信貸政策、稅收政策陸續(xù)出臺(tái)。也就是說，在市場(chǎng)價(jià)格攀升的背景下，市場(chǎng)這只“無形的手”和政策這只“有形的手”實(shí)實(shí)在在地掰了一回腕子！也許是因?yàn)檎{(diào)控政策具有的特殊延后性，在掰腕子的前期階段，市場(chǎng)的直接反應(yīng)有些“不理不睬”，市場(chǎng)價(jià)格依然堅(jiān)挺。
隨著政策影響的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化開始初露端倪：國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心報(bào)告顯示，“國(guó)八條”出臺(tái)后的5月份，全國(guó)35個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格有12個(gè)城市出現(xiàn)小幅回落，北京、沈陽、上海、深圳、重慶等地商品房?jī)r(jià)格分別較上月下降0.41至2.03個(gè)百分點(diǎn)。5月中國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅較上月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)！
對(duì)于青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也許宏觀調(diào)控帶來的變化并沒有北京、上海等地那樣明顯，但是六一新政后，許多業(yè)內(nèi)人士也開始“皺起了眉頭”。
在商品房市場(chǎng)，由于上半年投放量并不大，新政的影響在一段時(shí)間內(nèi)，影響并不明顯，但是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的晴雨表，六一新政對(duì)青島二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了振幅不輕的震蕩：許多房源價(jià)格開始有所松動(dòng)，交易出現(xiàn)明顯放緩，以往紅火的交易大廳開始冷落，持幣觀望的人群越來越多。
而隨著政策影響的持續(xù)延后性，再加之下半年市場(chǎng)投放量的加大，商品房市場(chǎng)也開始感到了些許“寒流”，盡管沒有出現(xiàn)上海日前發(fā)生的集體退房事件，但從市場(chǎng)投放量和交易量?jī)烧咧g的比例來看，交易放緩是其顯著市場(chǎng)表情，即使在以往房地產(chǎn)商盼望的“金九銀十”季節(jié)，情況也未見明顯好轉(zhuǎn)。
但是，令人疑惑的是在這樣的市場(chǎng)狀況下，無論商品房還是二手房，其價(jià)格都沒有出現(xiàn)明顯的變化。面對(duì)這種市場(chǎng)現(xiàn)狀，有人認(rèn)為是開發(fā)商“硬扛”的結(jié)果，也有很多人堅(jiān)持是市場(chǎng)需求旺盛導(dǎo)致。而無論是什么原因，對(duì)于大多數(shù)手中握著剛夠首付的錢，想買房卻又不掌握有效信息來源、缺乏判斷依據(jù)的消費(fèi)者而言，繼續(xù)等待還是出手，依然是個(gè)問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，依然像迷霧一樣籠罩著他們。
2006年，調(diào)控依舊？
透過12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露的有關(guān)信息，明年將會(huì)繼續(xù)改善宏觀調(diào)控，用法律和經(jīng)濟(jì)手段實(shí)行“點(diǎn)”調(diào)控，而在這種調(diào)控下，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期為8％。據(jù)參會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家介紹，從以上信息中他們讀出的關(guān)鍵字是“穩(wěn)”和“調(diào)”�！胺�(wěn)”是希望繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)的連續(xù)性和穩(wěn)定性；“調(diào)”則是在平穩(wěn)的前提下，集中精力調(diào)整內(nèi)需與外需、投資與消費(fèi)、城鄉(xiāng)差距、區(qū)域差距、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)關(guān)系等。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年是“十一五”計(jì)劃開始的第一年，是承前啟后的關(guān)鍵階段，因此，明年如何開好頭、起好步是非常重要的。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又是衣食住行中的頭等大事，其發(fā)展趨勢(shì)更是備受關(guān)注，關(guān)于明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)也層出不窮。
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣日前表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整周期。這一調(diào)整期將會(huì)持續(xù)到明年或者后年，相應(yīng)地將會(huì)帶動(dòng)價(jià)格、投資、消費(fèi)需求形成向下調(diào)整的趨勢(shì)———明年房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有降。
建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾在“中國(guó)人民大學(xué)土地管理專業(yè)創(chuàng)立20周年暨2005年人大不動(dòng)產(chǎn)高峰論壇”上也表示，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動(dòng)，今后的重點(diǎn)是落實(shí)地方政府的責(zé)任，狠抓國(guó)務(wù)院政策各項(xiàng)措施的落實(shí)；切實(shí)加大住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加中低價(jià)位、中小戶型住房的供應(yīng)；完善低收入人群的住房保障制度，綜合研究經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)問題；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)秩序；加大信息透明度，及時(shí)披露土地供應(yīng)和住房供給信息，以利于市場(chǎng)形成正確預(yù)期。
而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在江蘇省首屆房地產(chǎn)博覽會(huì)上也表示，2006年房地產(chǎn)行業(yè)要繼續(xù)控制投資規(guī)模，但同時(shí)，他又指出當(dāng)前的消費(fèi)仍然很旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)必須在不平衡中尋找平衡。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，關(guān)鍵是各級(jí)政府把握好土地的供應(yīng)量。住宅建設(shè)在未來有三個(gè)不變：第一消費(fèi)熱點(diǎn)不變，第二增長(zhǎng)快速不變，第三支柱產(chǎn)業(yè)地位不變。
同他們觀點(diǎn)有些許不同的是近日發(fā)布的《2005年3季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》（REICO報(bào)告），報(bào)告預(yù)計(jì)，明年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的政策形勢(shì)和行業(yè)景氣發(fā)展將呈現(xiàn)謹(jǐn)慎樂觀局面。《報(bào)告》認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速減緩和通縮可能壓力的存在，減小了房地產(chǎn)行業(yè)被進(jìn)一步調(diào)控的可能性。報(bào)告預(yù)計(jì)，明年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)政策形勢(shì)謹(jǐn)慎樂觀，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?huì)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，擴(kuò)大中低檔住房供給，以利于建設(shè)和諧社會(huì)。
看來，一團(tuán)迷霧的不僅僅是消費(fèi)者，還有業(yè)內(nèi)人士；而看不清的也不僅僅是房地產(chǎn)價(jià)格，還有房地產(chǎn)市場(chǎng)明年的發(fā)展趨勢(shì)。盡管在2005年，國(guó)家各種宏觀調(diào)控政策都在以不同的角度告訴大眾同一個(gè)道理，那就是政府調(diào)控的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅，而非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“巴西叢林一只蝴蝶偶然扇動(dòng)翅膀，可能會(huì)在美國(guó)得克薩斯州掀起一場(chǎng)龍卷風(fēng)。”一項(xiàng)政策的“蝴蝶效應(yīng)”亦然———從出發(fā)點(diǎn)看，任何政策都是積極的，但如果把連鎖反應(yīng)考慮在內(nèi)，就可能出現(xiàn)副作用、反作用。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言“有形的手”在“無形的市場(chǎng)”中產(chǎn)生的影響，有些時(shí)候也許是調(diào)控者所無法預(yù)料的。更何況，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出臺(tái)何種政策，市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)何種變化，任誰都很難描述清楚。
然而，無論是王小廣的進(jìn)入調(diào)整周期，還是謝家瑾的宏觀調(diào)控不能放松，顧云昌的繼續(xù)控制投資規(guī)模，以及REICO報(bào)告中提到的謹(jǐn)慎樂觀，明年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，看來是勢(shì)在必行的。
2005中國(guó)地產(chǎn)相關(guān)政策
3月17日，中國(guó)人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平；
3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，八點(diǎn)要求控制房?jī)r(jià)漲幅過快，即“老國(guó)八條”�！袄蠂�(guó)八條”以通知形式發(fā)出，要求各地政府重視房?jī)r(jià)上漲過快這一現(xiàn)象；
4月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國(guó)八條”�！靶聡�(guó)八條”為具體硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過快；
6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅；
7月21日，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，人民幣對(duì)美元即日升值2％。這讓此前撲朔迷離的中國(guó)樓市的未來更加復(fù)雜化；
8月6日，新華社刊發(fā)《全面正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)》的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)述評(píng)；
8月9日，新華社以建設(shè)部負(fù)責(zé)人談話形式刊發(fā)了《正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)》，闡明“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有了一些效果，但應(yīng)當(dāng)看到目前的成效只是初步的，市場(chǎng)發(fā)展中的問題依然突出”，指出宏觀調(diào)控在一定時(shí)期內(nèi)仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題；
12月份召開的2005年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出明年將會(huì)繼續(xù)宏觀調(diào)控，用法律和經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)”調(diào)控，另外，就房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)議指出要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面利益關(guān)系，認(rèn)真解決涉及群眾切身利益的矛盾和問題。
