本報記者(朱紅軍) “我經(jīng)手的商品樓里，很多都帶著腐敗的味道�！币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)公司的老總說。
此話已被多次驗證。2006年2月，國務(wù)院首次界定商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)，前兩名——工程建設(shè)、土地出讓——都和房地產(chǎn)市場密切相連。而北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津
市檢察院檢察長李寶金等官員，皆涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟問題。另據(jù)媒體披露，上海市房地局土地利用管理處處長朱文錦也涉嫌受賄，已被隔離審查。
而在今天，房價已成為壓在中國百姓頭上的“新三座大山”之首。人們呼吁房價成本公開的同時，一系列問題也被提出：樓市的灰色成本知多少？潛伏于哪些環(huán)節(jié)？在權(quán)利尋租中呈現(xiàn)什么特點？多大程度上決定著房價的飆升？
解密兩大“彈性空間”
海南某房地產(chǎn)公司董事長坦言：“土地出讓和容積率確定，是兩塊最大的‘彈性空間’�！�
蓋房子先要拿地。2003年以前，全國城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5％，其余是“協(xié)議出讓”。如此大的空白地帶自然成了尋租的沃土——“一塊地定價多少，有些時候就是領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆�！边@位老總說。他從1992年投入房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳、廣州、海南三地，自言拿地需要“進貢”。
為維護關(guān)系以及為再次拿地做準(zhǔn)備，開發(fā)商不吝代價。這位老總以親歷說明，“如果當(dāng)官的給我的低價格帶來了5000萬元利潤，我愿意拿出2000萬甚至更多�！绷硪晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也說，“很多地方制定了若干土地優(yōu)惠政策，至于如何‘
優(yōu)惠’就看官員的臉色了�！�
土地非市場化出讓導(dǎo)致的腐敗愈演愈烈后，國家規(guī)定：土地必須以公開招投標(biāo)方式出讓。但是，這依然存有可供操作的空間。
北京合作建房發(fā)起人于凌罡說，“項目回扣中間人的經(jīng)手費一般是1％-1.8％，一個總投資額5億的項目，經(jīng)手費可以超過500萬�！�
而“項目經(jīng)手人”的主要職責(zé)，依照北京一房地產(chǎn)公司老總的說法，無外是通過疏通關(guān)系，在招標(biāo)中與地方政府形成默契，以種種限制性條件先期排斥競爭對手。有些時候，符合條件的競標(biāo)者，在招標(biāo)開始時就剩下一兩家，輸贏早已內(nèi)定。這筆公關(guān)費用，當(dāng)然由開發(fā)商埋單。
1980年代末以來，中國違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失每年要超過100億元。其中多少被開發(fā)商以灰色成本方式返還給手握簽字大權(quán)的人，不得而知。
土地到手后，接下來的是規(guī)劃設(shè)計。一般而言，土地出讓之時，容積率等參數(shù)已基本設(shè)定，但總有開發(fā)商希望在這里做文章。容積率的高低直接決定可建的房屋的大小，對開發(fā)商而言，哪怕是百分之幾的誤差，影響的收益將是以數(shù)百萬甚至千萬計。而更改容積率的大權(quán)掌握在規(guī)劃部門手中。
某房地產(chǎn)公司的老總形象地說，“我的一塊地上是可以建10萬平方米房子還是12萬平方米房子，都由規(guī)劃部門手中的容積率確定，如果一平方米是2000塊，多1萬平方，便是現(xiàn)實的2000萬收入，我花多大公關(guān)代價也愿意�！�
隨著國家對城市建設(shè)規(guī)劃的日益完善，在容積率上大做文章已比較困難。但開發(fā)商在建設(shè)完畢后，容積率略微超出一些，小數(shù)點上的出入并不容易察覺。“職能部門的監(jiān)管查處力度也是因人而異，許多時候根本就是因錢而異�！鄙鲜隼峡傊毖浴�
某些公章染成了灰色
一個房地產(chǎn)項目從簽定意向、選址試點直至銷售，有數(shù)十道環(huán)節(jié)。除了熟知的國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門外，還需經(jīng)過人防、消防、環(huán)保、地質(zhì)勘探、園林、衛(wèi)生防疫、交通、市政等職能部門的審批或備案。
“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能�！敝貞c慶業(yè)集團總裁伍繼延說。
一些開發(fā)商認為，單純?yōu)榱斯?jié)省時間，就需要額外給些花費。否則的話，一個部門多花一兩天，全部手續(xù)就要拖延一兩個月。對于多用“拋彩球”的方式籌措資金的開發(fā)商而言，銷售回籠資金越早，下一桶金淘得就越快。
“花費主要針對具體辦事人員，少則幾千，多則幾萬�！蹦车禺a(chǎn)老總告訴本報記者，雖不是大數(shù)字，但從審批到驗收，這筆費用往往需要重復(fù)支出。因為每個部門里，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關(guān)系的原則是“一個都不能少”
。
時間因素外，諸如消防通道、人防設(shè)施，有時難免與小區(qū)規(guī)劃沖突。開發(fā)商當(dāng)然希望這些“小節(jié)”為自己的小區(qū)規(guī)劃讓步，這種讓步也需要付出成本。譬如人防設(shè)施，許多公司往往將其作為后續(xù)的地下車庫或地下商業(yè)設(shè)施來建設(shè)，這是違反規(guī)定的，但管理部門睜一只眼、閉一只眼也就過去了。
這位老總說，在他所處的城市，不少小區(qū)都存在規(guī)劃上的瑕疵，但被處罰的較少——沒有其他原因，事前打好招呼了。
正式動工建設(shè)前，政府各職能部門往往以會議形式，對開發(fā)商設(shè)計方案進行三堂會審。早幾年，灰色成本曾在會議前夕，以信封裝現(xiàn)金形式發(fā)放�！艾F(xiàn)在隱蔽了許多，事先的公關(guān)工作早在審議會議之前已經(jīng)悄然運作�！币晃婚_發(fā)商說。
灰色成本甚至滲透到了房產(chǎn)進入實質(zhì)銷售階段后。本報記者在鹽城采訪國內(nèi)首份官方樓價成本清單時，一浙江開發(fā)商無奈地說，其首期銷售的樓盤中，近90％房子的銷售價格，因為“有人打招呼，被迫讓利或折扣”。所以，他不得不在其他樓盤上把虧的錢補回來。
2006年5月17日，“國六條”出臺，規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。但時至今日，許多地方政府相應(yīng)細則遲遲不出，某種程度上又促成了灰色成本滋生的空間。上海一地產(chǎn)公司副總坦率地說，許多開發(fā)商為了規(guī)避這個門檻，想方設(shè)法趕在規(guī)定生效日期前完成規(guī)劃審批方案，這當(dāng)然需要在正常程序之外花工夫。
如何轉(zhuǎn)嫁給消費者
上不了桌面的灰色成本，開發(fā)商在后期成本測算中，如何入賬？政策允許范圍內(nèi)的管理費用空間相對有限，只能充抵部分招待吃喝費用。依照業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，真正的“大頭”多從建筑安裝成本中虛設(shè)�！芭c建筑商簽定合同時，抬高合同標(biāo)的即可�！鄙虾Ｒ婚_發(fā)商坦言。
“建安成本”成為灰色成本陽光化的通道的另外一原因是：建筑行業(yè)稅率較低，抬高標(biāo)底所產(chǎn)生的稅賦相對較少。
當(dāng)然，開發(fā)商決不會自己為灰色成本埋單，而是要轉(zhuǎn)嫁給消費者。2005年，安徽省安慶市的一家房產(chǎn)開發(fā)公司，在承建商品房過程中，先后分別向該市建委、規(guī)劃、物價、人防、房產(chǎn)等有關(guān)部門的19個負責(zé)人行賄，涉案金額達到100
多萬元。簡單計算便可得出，如果是500套房子，每戶就要承擔(dān)“行賄成本”2000元；如果是200套，承擔(dān)5000
元；如果是100套，那么每個購房戶承擔(dān)的“行賄成本”，達1萬元以上。
灰色成本究竟多大程度上提升了房價？部分專家認為，約4％。
“但灰色成本不是房價上漲的決定性因素。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心張泓銘教授說。他認為，如果純粹關(guān)注灰色成本對房價的影響，是誤入某些人的“陷阱”。政府最迫切應(yīng)該做的是，遏止樓市里不正常的供需關(guān)系，降低開發(fā)商的過分投資需求，降低消費者過分的消費需求。
接受本報采訪的上海一開發(fā)商亦坦言，“以目前上海的樓價水平，利潤超過100％。其實灰色成本若是攤在房價里，比例并不高�！�
在反腐專家、清華大學(xué)廉政研究室主任任建明教授看來，即便灰色成本不是房價高企的決定性因素，但政府承擔(dān)的責(zé)任不能絲毫懈怠，“如果政府部門的監(jiān)管不到位，使得每個管理措施都可能成為提供腐敗的機會，每個政策都會走樣，復(fù)制效應(yīng)不堪設(shè)想�！�
