????公攤迷霧

????演播室主持人 敬一丹：

????您好觀眾朋友，歡迎您收看《焦點訪談》。

????在山東省高密市有一個樓盤叫貴賓首府，不久前這個樓盤的很多業(yè)主在收房的時候發(fā)現，公攤系數竟高達50%以上，有人把它稱為史上最牛的公攤系數。記者在進行實地調查以后發(fā)現，在貴賓首府，如此高的公攤系數的背后，暴露出的是職能部門在預售房合同監(jiān)管上的重重漏洞。

????解說：

????這是在山東省高密市的繁華地段剛剛建起的一座地標式建筑——貴賓首府。2007年，它曾作為期房面向業(yè)主銷售，由于這是高密市第一座高層建筑，因此當時這個樓盤賣的很火。剛剛成家的張維還很慶幸能為父母、為自己在這里搶購兩套一室一廳的房子，但他來收房推開房門時卻傻了眼。

????張維 貴賓首府業(yè)主：

????第一感覺就感覺這個房子的面積明顯小了。

????記者：

????像你買的時候，合同上約定是多大面積？

????張維：

????是這樣，我當時買的時候是買了兩套，總的面積是85平米。然后我實際上現在兩套的面積加起來的話，應該也不到50平米。

????解說：

????買房時，開發(fā)商曾在現場擺設了兩個樣板間，有廚房、客廳、臥室，功能很全，這讓張維很動心?？裳巯伦约嘿I的這兩套精裝修的房子卻怎么也和當時看到的樣板間聯系不上。

????張維：

????鞋柜，然后以及像這邊的沙發(fā)、床，這個房間的面積根本就擺放不了那么多家具，只能放很少的，放一張床，放一點簡單的凳子。

????解說：

????遇到同樣問題的還有很多購買貴賓首府房子的業(yè)主，他們都對自己購買的房屋面積充滿了疑慮。他們覺得自己的房屋面積不僅與樣板間相差很大，而且與買房時銷售人員的承諾也不一致。

????記者：

????當時給你承諾的，當時說公攤是多大？

????周敏 貴賓首府業(yè)主：

????不超過30%。

????記者：

????公攤不超過30%？

????周敏：

????對，他明確說過這一點。

????解說：

????但在貴賓首府一樓，記者看到，高密市晟暉房產測繪公司對貴賓首府的測繪結果發(fā)現，除了一二層商用之外的房屋，最低分攤系數是0.52，有的樓層是0.56，還有的甚至接近0.85。

????雖然國家在一般住宅的公攤系數上沒有規(guī)定上限，但通常不會超過0.3。但這里的公攤系數怎么會高達0.52以上呢？

????李偉 濰坊福城置業(yè)有限公司辦公室主任：

????因為我們這個樓是一個酒店式產權公寓，它不相當于普通住宅。有了高的配置，所以說它的公攤系數必然要高。

????解說：

????原來，貴賓首府公攤系數高的原因在于這座樓不是普通的住宅樓，而是酒店式公寓，有很多公共設施需要分攤。記者在樓內看到，貴賓首府它有五部電梯，寬敞的大廳，還有20條走廊，看上去的確不像是普通住宅。

????記者：

????當時你們買的時候有沒有跟你說，這是一個酒店式的公寓？

????周敏：

????沒有，當時跟我們簽合同的時候，他就跟我們說是住房。

????記者：

????那當時他這個房子賣給你們的時候，標明是什么性質的房呢？

????張維：

????住宅。

????解說：

????讓張維等人確信自己購買的是普通住宅的，不僅因為有漂亮的樣板間，有銷售人員的承諾，更重要的是這份商品房買賣合同。

????記者仔細查閱了這份合同，發(fā)現其中一句“買受人的房屋僅作住宅使用”，這讓購房者誤以為自己購買的是普通住宅，沒有任何其它字句告知購房者購買的是酒店式公寓。

????記者：

????為什么不在合同上標明是公寓？

????李偉：

????合同，這個事我還不是很清楚。因為什么，我的觀點，就是我們銷售的觀點，公寓就是住宅。

????解說：

????雖然國家目前還沒有嚴格界定酒店式公寓與普通住宅的區(qū)別，但在規(guī)劃設計中，酒店式公寓與普通住宅有著很大的不同。其中與消費者利益密切相關的是由于結構和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠遠高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。

????根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限居住用地為70年，綜合用地為50年。而在貴賓首府的土地使用證上記者看到，土地使用年限是50年。也就是說，業(yè)主購買貴賓首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

????貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費者確實很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區(qū)別。如果在合同中不加以注明，很容易誤導購房者認定自己購買的房屋就是一般住宅。

????邱寶昌 北京市匯佳律師事務所主任律師、中國消費者協(xié)會律師團律師：

????我認為這個合同里面有很不明確的地方，應該寫上這個是住宅，還是酒店式公寓，它不填寫實際上就隱藏著、隱瞞了重大事實。我認為這是一個合同上的一個缺陷，這實際上涉嫌侵害了消費者的知情權。

????解說：

????不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著另一個重要缺陷，就是在面積約定時只填寫了建筑面積，卻沒有填寫公攤面積和套內面積。

????記者：

????為什么不把這個東西當時寫到合同上，或者明確交代給業(yè)主呢？

????李偉：

????我個人理解，他們沒有問我，我只賣的是建筑面積，業(yè)主沒有強烈要求注明公攤面積和公攤系數，我也不必要加上。

????解說：

????根據《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，以建筑面積計價的當事人應當在合同中約定，套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，像這樣不寫明套內面積和公攤面積的是明顯的違規(guī)行為。

????正是因為貴賓首府的開發(fā)商與業(yè)主簽定的合同中存在諸多問題，才導致眾多業(yè)主不了解自己購買的房屋真實的用途和面積。

????其實，對于貴賓首府的購房者來說，即便他們不了解相關規(guī)定，按理說應該會有職能部門為他們把關。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，承擔商品房銷售管理責任的是各地建設行政主管部門和房地產行政主管部門，那么高密市房地產開發(fā)管理辦公室又是如何履行監(jiān)管的職能呢？

????記者：

????那作為商品房的主管部門，對于簽署這樣的合同，你們要不要承擔一定的監(jiān)管責任？

????潘守亭 山東省高密市房地產開發(fā)管理辦公室黨支部書記：

????這個情況我不很清楚。

????記者：

????在不在你監(jiān)管范疇之內？

????潘守亭：

????應該是合同的發(fā)放，應該我們是有的，但是監(jiān)管我們是不管的。

????記者：

????他怎么賣都可以？

????潘守亭：

????怎么賣都可以，我認為應該是這樣。

????解說：

????在貴賓首府銷售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產開發(fā)管理辦公室登記備案，這也是合同接受職能部門審查的一個過程。

????邱寶昌：

????不動產的買賣預售合同是要備案制，職能部門是要備案的。那么備案的時候，他就看你是不是符合相關的規(guī)定。那像這個合同必要條款當中有建筑面積，后面還有套內建筑面積，分攤面積都空下來，這也是應該填而沒有填的。那作為職能部門在備案審查的時候，你應該要對這種不符合備案形式、備案要求的合同，應該要求它重新備案、讓它如實填寫相關數據以后再進行備案，而我們的職能部門沒有認真履行這種監(jiān)管職能。

????解說：

????不僅如此，高密市房地產開發(fā)辦公室在給貴賓首府發(fā)放商品房預售許可證時也沒有按照規(guī)定要求操作。

????在貴賓首府的預售許可證上，記者看到，房屋用途、性質上沒有明確標明是酒店式公寓，而是寫著營業(yè)和居住。

????記者：

????那你們發(fā)放這個依據是什么？

????潘守亭：

????我忘了這個事了，我看一下可以嗎，營業(yè)、居住。

????解說：

????按照《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售許可證的發(fā)放依據是建設項目的立項、規(guī)劃、土地使用權等批準文件。也就是說，預售許可證應與立項、規(guī)劃、土地相一致。記者查閱了貴賓首府的立項文件，上面明確標明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據高密市規(guī)劃局負責人介紹，該項目規(guī)劃也是酒店式公寓。但高密市房地產開發(fā)辦公室卻沒有依據此文件發(fā)放預售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

????邱寶昌：

????實際上這和規(guī)劃，和土地使用是不一致的，違反了建設部《關于預售許可管理辦法》當中預售證發(fā)放的有關規(guī)定。那現在為什么會出現營業(yè)和居住和以前的酒店式公寓與混合式住宅不一致，這一點我認為只有相關的職能部門，他們才能解釋清楚。

????記者：

????為什么會跟規(guī)劃不同？

????潘守亭：

????這個可以看看，看看是什么原因，肯定它這是有原因的，我認為肯定是有原因的。

????記者：

????你認為什么原因呢？

????潘守亭：

????什么原因我不是很清楚。

????記者：

????但是也正是這樣的一個預售許可證，就會給業(yè)主們造成一種誤導，你覺得這個責任在誰呢？

????潘守亭：

????這個我不是很清楚。

????演播室主持人 敬一丹：

????面對著購房者房地產商云山霧罩，職能監(jiān)督似有實無，而蒙在鼓里的張維們相信合同，相信政府職能部門發(fā)出的商品房預售許可證，相信自己買的就是住宅。而現在呢，他們不僅要承受過高的公攤系數，還要繳納商用標準的水電費和物業(yè)費，房地產商缺乏誠信，職能部門監(jiān)管不力，給購房者造成的損失該由誰來買單呢？