????“商業(yè)開發(fā)”是不是公共利益？

????湖苑五區(qū)的一位居民，以前從未接觸過與拆遷有關(guān)的法律條文，這一次他不得不認真地開始學(xué)習(xí)。出于一些特殊的原因，他要求我們隱去他的圖像。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：現(xiàn)在我雖然使用了國家的土地，但是合法地發(fā)給我的使用權(quán)，沒有到期，也不可能到期，為什么突然收回？總要有一個理由，《中華人民共和國土地管理法》第58條，第一款、第二款兩款當中都有，第一款就是公共利益的需要，征用、收回國家土地使用權(quán)，第二條就是老城區(qū)的舊房改造。

????解說：收回琴湖周邊34萬平方米的國有土地使用權(quán)，其法律依據(jù)又是什么呢？記者來到了常熟市國土資源局，找到了分管此事的副局長陳建剛。

????記者：你們這個收回國有土地使用權(quán)這樣一個依據(jù)，法律依據(jù)是在哪里？

????陳建剛(江蘇省常熟市國土資源局 副局長)：依據(jù)就是《中華人民共和國土地管理法》58條規(guī)定的，為公共利益需要使用土地。

????記者：你們所有的手續(xù)都按照公共利益來界定的，是嗎？

????陳建剛：對。

????記者：你們對公共利益有一個怎么樣的解釋？什么樣算公共利益？

????陳建剛：這個問題比較復(fù)雜，可能都在探討。

????記者：至少你們既然能批這個項目，你們肯定有個界定。

????陳建剛：我們認為公共利益就是，一個是市委市政府定下來這樣一個項目，第二我們有前期支撐材料，有發(fā)改委項目批復(fù)跟規(guī)劃局的許可，我們認為公共利益，我們是靠材料來支撐的。

????記者：這些材料從哪兒能體現(xiàn)出來是公共利益？

????陳建剛：行政上面一種程序。

????解說：記者發(fā)現(xiàn)，琴湖片區(qū)綜合改造工程從發(fā)改委的立項批復(fù)到規(guī)劃許可確實都手續(xù)齊備，那么根據(jù)規(guī)劃，這項工程將帶來怎樣的公共利益呢？

????在2010年的常熟日報上，居民們看到了一篇題為琴湖將建成常熟首座休閑商務(wù)區(qū)的報道，未來的琴湖將建成集商務(wù)活動、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、旅游休閑為一體的休閑商務(wù)區(qū)。在這篇報道里，常熟市規(guī)劃局的總工程師陳義還詳細介紹了未來琴湖片區(qū)的藍圖。

????陳義(江蘇常熟市規(guī)劃局 總工程師)：定位是把它打造成一個休閑商務(wù)區(qū)，也就是現(xiàn)在講的RBD的概念，不是所有地方都能做RBD的，它要有一定的環(huán)境條件，琴湖是非常特殊的，它是鑲嵌在我城市中間的，正好是位于整個城市的一個中心，相對來說尺度是適應(yīng)這么來打造，甚至說的再具體一點，就是城市客廳這么一個功能。

????解說：RBD對于很多市民來說是一個陌生的概念，而對于湖苑五區(qū)的居民來說，它的內(nèi)容與他們的未來密切相關(guān)。

????陳景波(湖苑五區(qū)業(yè)主)：我從規(guī)劃圖上可以看得出來這邊是商業(yè)開發(fā)區(qū)，這邊是文化、娛樂，也是一個商業(yè)區(qū)。那么在很大一塊范圍里面，主要是房產(chǎn)開發(fā)，包括高層、多層，還有湖景洋房，四個區(qū)里面有三個區(qū)都是商業(yè)開發(fā)的話，那么這個很顯然，這是主要是一個商業(yè)行為。

????記者：你認為它是一個為了公共利益這樣一個改造項目嗎？

????陳景波：我認為這肯定不是公共利益的一個改造項目。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：我們不能理解，他們做法我們不能理解。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：它不是用于修公路、鐵路、機場。那我們肯定要配合，會理解政府。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：這個地方地皮很值錢。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：就把我們土地證作廢。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：打造常熟最高檔的房子就在這里。

????解說：在常熟琴湖控制性詳細規(guī)劃里面，湖苑五區(qū)所在的地塊未來的土地用途標注為：商業(yè)辦公用地。那么，商業(yè)用地是否能算作公共利益呢？是否能以此為由收回國有土地使用權(quán)呢？

????吳建興：就是商業(yè)開發(fā)的住宅，你說它不是公共利益嗎？城市化的推進、城鄉(xiāng)一體化在推進，僅僅說它商業(yè)開發(fā)以后，就不是公共利益嗎？開發(fā)的行為，一個實施的過程是過程，它最終要達到的目的是什么？是開發(fā)商去開發(fā)了，就抹煞了它的公共利益了？

????記者：在整個采訪過程當中，業(yè)主們認為這是一個商業(yè)開發(fā)。

????吳建興：什么是公共利益？你回答我？

????記者：我看這回探討最多的，就是公共利益。

????吳建興：對，我們的法律界定了嗎？

????解說：在現(xiàn)有的有關(guān)土地和拆遷的法律中，什么是公共利益還沒有明確的界定，而恰恰這一點，是決定能否收回琴湖片區(qū)國有土地使用權(quán)的最關(guān)鍵因素，對于它的判定直接涉及到琴湖片區(qū)8宗地的800多戶居民們的私有房產(chǎn)，公共利益是依法收回國有土地使用權(quán)的一個依據(jù)，也是一些土地儲備行為的一個渠道，但在實際實施中，公共利益到底包涵什么？這其實是琴湖片區(qū)拆遷糾紛的主要矛盾。

????吳建興：焦點問題，很難界定，這是專家學(xué)者的事情，立法部門的事情。我無法說，我無法發(fā)表任何意見，但是我們作為地方政府，可以表一個態(tài)，就是說法律出臺堅決執(zhí)行。

????解說：在公共利益還沒有清晰的法律界定之前，這個包含著商業(yè)開發(fā)的項目，是否可以收回住戶們的國有土地使用權(quán)呢？

????周建中：我希望有一個地方，有一個時間，有一個人能夠把這些問題，我這些疑惑，讓我解開。

????解說：周建中并沒有等到他想要的解答，幾次和政府部門溝通無效后。5月份，他和小區(qū)的居民一起一紙訴狀寄到了常熟市人民法院，要求常熟市國土資源局撤銷收回國有土地使用權(quán)的決定。

????周建中：我唯一的辦法就是通過法庭的辯論，能夠讓我認清楚到底是誰對誰錯。如果說我們錯了，我會認錯，如果拆遷申請人錯了，他應(yīng)該也要認錯。

????記者：你們現(xiàn)在在走的維權(quán)的這樣一條路徑，就是起訴？

????周建中：對。

????記者：走這條路順嗎？

????周建中：不是很順。

????解說：湖苑五區(qū)的居民開始了未知的訴訟道路。而此時，在琴湖片區(qū)改造工程涉及的八百多戶居民中，其他的七百多戶居民有一半已經(jīng)接受了拆遷補償，開始搬遷。那么，為什么只有湖苑五區(qū)這一百多戶居民不接受，還在奔忙于法院和家之間，堅持要求撤銷收回國有土地使用權(quán)的行政許可呢，在這個訴訟背后是什么樣的動機？在支撐著他們呢？

????拆遷補償怎樣才合理？

????陳靜珍，正在一筆筆地計算補償款，她和老伴生活在這片獨院住宅小區(qū)的一角。在琴湖片區(qū)改造的八宗地塊中，這一百零五戶住宅都屬于獨棟房屋。在政府出臺的補償方式里，有兩種方式，其一是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以現(xiàn)有的房屋置換到1.5公里外的一棟高層公寓式住宅，琴湖片區(qū)很多公寓的住戶們選擇了這種方式，而獨院式的住戶和陳靜珍一樣，都不愿意從這些小院的主人轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔庸⒌臉I(yè)主。

????繆志濤：了解的人知道是因為拆遷，我好多外地的朋友下次跑到我公寓房去，他們以為我做生意破產(chǎn)了。

????黃立(湖苑五區(qū)業(yè)主)：因為拆遷，使被拆遷的人，降低了他的生活質(zhì)量。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：你把我的轎車沒收了，換給我?guī)纵v自行車，你說想得通嗎？

????記者：比如說他現(xiàn)在是獨棟的獨立式的這樣一個院子，他們說哪怕是把他們回遷到你們建一些連排的，還是他們原來的形式？

????吳建興：土地資源如此的緊缺，如此的稀缺，您說呢？土地資源要不要節(jié)約地利用，要不要提高土地資源利用的效率。從提高土地資源的利用率這個角度，政府不會選擇(安排獨立設(shè)院子)。

????記者：很多業(yè)主也覺著我們的利益受到的損害？

????吳建興：您認為呢？

????記者：就您覺得他們的利益？

????吳建興：我認為他們利益沒有受到損害。

????記者：住在獨立式的院子里和住在公寓里，你覺著一樣嗎？

????吳建興：我覺得沒有區(qū)別。

????解說：補償?shù)牡诙N形式是貨幣補償，在琴湖片區(qū)八宗地統(tǒng)一的補償標準里，獨院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到20－30%的補償。但陳靜珍認為，即便這樣也沒有體現(xiàn)獨院住宅和公寓房的差別，因為他們忽略了一個非常重要的因素：區(qū)位差價。

????陳靜珍(湖苑五區(qū)業(yè)主)：這個地塊非常好，怎么是把我們劃成四類地區(qū)呢，四類地區(qū)的價格，才兩千元都不到 (每平米)一千七百五十(區(qū)位價)。

????黃立：這些地塊出讓的時候，政府賣點不也就是琴湖嗎？為什么我們在琴湖邊上，你要拆我們的時候，把它說的是四類地塊，在具體以后宣傳的時候，好像把琴湖宣傳得這么美好。

????吳建興：基礎(chǔ)設(shè)施不延伸，如果琴湖環(huán)境不改造，會升嗎？

????記者：如果你不要拆遷，我可以繼續(xù)受益？這是我個人的利益。

????吳建興：土地價值的上升，就是說級差地租的產(chǎn)生是政府城市化推進、基礎(chǔ)設(shè)施投入、環(huán)境改造以后帶來的。嚴格地來說，這個增值不應(yīng)該是他的。

????解說：按照貨幣補償方式綜合計算獨院房每平米的補償價在八千元到九千元之間，加上其它綜合補貼，一平米最高可以達到一萬一的補償款，一幢標準的一百六十平米的獨院房，最多可以拿到一百七十多萬的補償款，住戶們擔(dān)心拿著這筆錢已經(jīng)很難在市場上買到類似的房子。

????邱麗芳：再想買這種房子，肯定要很多很多錢，我們怎么辦？我們付不起，價格貴得要命，三四百萬。

????解說：那么在補償標準制定時住戶們的這種想法，有沒有被考慮在內(nèi)呢？

????記者：它矛盾點到底怎么產(chǎn)生的，為什么會這樣？

????吳建興：欲望無限，一萬二他希望兩萬二，人都有欲望，關(guān)鍵這個欲望是不是符合客觀，或者說是符合實際，這是一個最主要的問題。

????黃立：實際上最根本的，我還是那個觀點，國務(wù)院提出的，要讓我買得起，不問補償價格是多少，我一點都不問，不過你補給我的錢，你必須告訴我我拿了這筆錢，到哪里可以買我同樣的房子，這你就合理了。

????解說：常熟市政府給予這些居民的補償價，到底能不能在當?shù)刭I到同樣類型的房子呢？居民們是合理要價，還是在抬高價格呢？在琴湖沿線的新世紀大道以南，我們找到了距離湖苑五區(qū)較近的一個售樓處。

????記者：這個位置在整個常熟是什么位置？

????售樓小姐：將近三環(huán)。

????記者：常熟一般市里，不是很是市里的房子，大概獨棟，比如說別墅這一類，大概什么價位？

????售樓小姐：要一萬六左右，最少最少，現(xiàn)在房價都漲了，買不到房子了。

????記者：你覺得買得到嗎？

????售樓小姐：如果一萬二，買差不多的房子，如果是一萬二買獨棟的話，市場上應(yīng)該是買不到的。他們現(xiàn)在是拿了錢，也買不到房子。沒有房子在市場上，很少很少，要買獨棟的話，很貴很貴，連體的也不多，像我們這兒拿出來就沒有了，要么住公寓房。

????解說：當挖掘機開向這些湖邊的獨院房的時候，常熟市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，土地經(jīng)過一次次拆遷、改建、重新洗牌后，現(xiàn)在的市場上已經(jīng)很難買到十年前的那種一二百平米的獨院住房。

????邱麗芳：第一個反應(yīng)就是買不起同樣類型的房子，就是說我們以后一生買不起了，就是這么一回事情。如果真的是讓我們換一套房子，出幾百萬，我們哪買得起？就根本沒有辦法。

????周建中：現(xiàn)在我們一家人家能夠弄這么一套房子，可以說是傾盡了所有，我們認為弄好這一套房子也可以安居樂業(yè)了，但是給他這么一攪合，一搞的話，我們可以說前半生所做的努力一半，大半可能泡湯了，有這種感覺。

????解說：在這樣的補償面前，業(yè)主們都有著同樣的想法，把法律訴訟堅持到底。

????繆志濤：你看過秋菊打官司這個電影嗎？就是說秋菊打官司，她認死理，我就是討個說法，我們的這些小區(qū)里面，不會因為拆遷生活無著落，我認為這個拆遷和任何事情一樣，應(yīng)該要公平的。

????土地儲備中心有拆遷資格嗎？

????解說：兩個多月的時間，常熟市法院對撤銷收回國有土地使用權(quán)的訴訟一直沒有立案，在別人已經(jīng)開始四處買房準備搬遷時，繆志濤和他的鄰居們遠赴北京、南京等地，遍查法律、咨詢專家，接著他們又追加了三個行政訴訟，撤銷發(fā)改委關(guān)于琴湖片區(qū)的立項批復(fù)、撤銷規(guī)劃局的建設(shè)用地規(guī)劃許可、撤銷拆遷許可。

????按照《城市房屋拆遷管理條例》，房屋拆遷許可必須，具有五項條件。首先要具備建設(shè)項目批準文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，業(yè)主們認為在建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)項目規(guī)劃許可證里，建設(shè)單位是土地儲備中心，土地儲備中心是國土局下屬的事業(yè)單位，直接作為建設(shè)單位和拆遷人出現(xiàn)，沒有法律依據(jù)，而且這樣會剝奪業(yè)主和開發(fā)商平等議價的機會。

????記者：這回這個項目誰是拆遷人？

????袁學(xué)亮(江蘇省常熟市土地儲備中心 副主任)：這個拆遷人是我們。

????記者：土地儲備中心？

????袁學(xué)亮：嗯。

????記者：土地儲備中心能不能作為立項人，是爭議這一點，那這個矛盾點在哪兒？

????袁學(xué)亮：矛盾點有的人認為土地儲備中心不具備這個立項人的主體資格，但是有的人認為具備這個資格。

????陳建剛：出力不討好了，覺得出力不討好 ，就是政府機關(guān)，你做了這么多的事，現(xiàn)在壓力都是在自己身上，也沒辦法，大家都是一份工作，沒有辦法，大家都憑良心做事。

????解說：從2001年開始，常熟市就先于全國很多地方開始實行土地公開招拍掛，隨后又實施了凈地出讓制度，比2007年國家三部委聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》提倡凈地出讓早了六年，從那時候開始，常熟市國土局副局長陳建剛的工作就多了一份。

????陳建剛：我們2001年就開始土地招拍掛，土地招拍掛的配套前提就是土地儲備中心的一個前期開發(fā)的基本的操作，我們避免一種情況是什么呢，就是由開發(fā)商直接搞拆遷，應(yīng)該由政府主導(dǎo)。跟老百姓的拆遷，如果開發(fā)商直接去搞拆遷的話，因為它是直接利益的一個碰撞，開發(fā)商少給拆遷戶一分錢，他就是自己口袋多一分錢，直接利益碰撞，這樣會帶來很多問題。所以我們從2002年開始，我們不做這個事情，全部是做成凈地。但是這個麻煩是什么？就是政府的壓力會很大，部門的壓力會很大，所有的壓力都在自己的肩膀上面，所以我們的政府機關(guān)，說實話大家都做得很累。

????記者：為什么這么講？

????陳建剛：如果是我們跟有些地方一樣，搞一些毛地讓開發(fā)商去搞，政府就做做裁判也好，坐在這兒，你們?nèi)ジ惆桑鸬玫艟筒稹，F(xiàn)在都是由政府，要有這樣一個中間環(huán)節(jié)，政府去做，矛盾也會特別都是針對政府。

????解說：當土地政策開始提倡凈地出讓的時候，拆遷的工作就落到了地方的土地儲備中心，而在土地出讓之前誰來擔(dān)任拆遷項目和拆遷單位的主體呢？

????袁學(xué)亮：按照國土部門的要求，出讓土地都要凈地。這個凈地必須要有某一個部門要去實施，要實施的話，以什么名義去實施？在這方面就是一個矛盾，是先有雞還是先有蛋呢？我剛才講的那個討論里面，包括持不同意意見的那一方，他仍沒有指出來，沒有提出來，如果不是儲備中心，應(yīng)該由哪一個部門或者哪一個什么單位比較適合來主持這項工作，也沒提出來。我們土地儲備中心是2000年才成立的，在這之前不可能法律上來想到這些東西，還沒出現(xiàn)的東西，它不可能想到，在以前法律里面可能還沒有涉及到有個儲備中心的問題，可能以后爭論多了，慢慢可能上升為理論，再上升為法律，這可能是一個過程。

????“我打官司為什么”？

????解說：湖苑五區(qū)住戶們提出的四項訴訟請求，已經(jīng)過了兩個月，既沒有被駁回，也沒有立案。

????繆志濤：我現(xiàn)在就是想，惟一的一個想法就是在法庭上能夠展示我們的道理，就是把我們認為我們的合法的理由要講出來。

????袁學(xué)亮：我就希望有一個統(tǒng)一的法律把這個固定下來，這樣的話大家依法行事，實際上我們現(xiàn)在也是依法的，就是說把這個爭論的東西給個明確，可能在一些問題上面，就會消除一些疑慮一些矛盾。

????解說：幾個月過去了，居民難以預(yù)料，他們所依據(jù)的法律到底能不能保住他們的房子。

????繆志濤：我現(xiàn)在這樣做，其實是身心疲憊的，非常疲憊的，打官司兩個多月不給立案，我打官司為什么，我知道可能就是打不贏的，但是我打個理出來，給我個說理的地方。

????解說：8月15日，繆志濤接到了常熟法院的通知，關(guān)于撤銷收回國有土地使用權(quán)和撤銷拆遷許可的訴訟已經(jīng)立案，到我們的采訪結(jié)束時，還沒有接到開庭的消息，而公告上最后的拆遷期限是九月八日。

????邱麗芳：但是我們覺得，我們做是我們的事情，至于他們給不給我們一些答復(fù)，結(jié)果會如何，這個我們沒有辦法去考慮，我們只能盡人事 ，一定要去盡這個人事，要不然我們會后悔一輩子的。

????解說：居民們心里的疑問和爭論還在繼續(xù)，繆志濤依然在等待開庭堅持依法維護自己的合法權(quán)益，每天奔波在未知的途中。從今年的2月11日以后的這段日子，在邱麗芳的日記里清晰地記錄著化為了個人的記憶。

????邱麗芳：我覺得這是我一生中的一段，重要的一個歷史。我記錄下來這些，我覺得這些是非常有必要，因為這只是一部分，什么事情都是要通過自己的努力去爭取的，我相信最后我們這個問題，肯定會得到好的解決。