?????舜網(wǎng)訊 剛剛過去的9月對濟(jì)南樓市來說頗具戲劇性：8月底就有接近二十家樓盤放出消息要在9月開盤，給買房人的感覺就是9月房源大增，“金九”要來了;月中又傳出了幾個新樓盤自稱“一日售光”的消息，似乎賣方市場又出現(xiàn)了大牛市，惹得許多觀望了半年多的買房人“再也坐不住了”;直到月底，國土部、住建部打出重拳，調(diào)控房地產(chǎn)市場，卻仍有開發(fā)商堅(jiān)稱濟(jì)南樓市全面回暖的大方向不變。重重?zé)熌?，讓想買房的人不明就里。

????9月真相

????房源減少致“金九”成空

????《濟(jì)南房地產(chǎn)市場2010年9月報(bào)》明確指出，傳統(tǒng)中的“金九”并未出現(xiàn)在今年的濟(jì)南樓市。但與很多人估計(jì)的是“觀望氣氛”導(dǎo)致成交下降不同，《9月報(bào)》認(rèn)為，是供應(yīng)量減少致“金九”成空。

????據(jù)統(tǒng)計(jì)，與上月相比，9月份濟(jì)南商品住宅新增供應(yīng)量因受工程進(jìn)度限制和人為因素制約，月新增房源供應(yīng)量減少，從而導(dǎo)致9月濟(jì)南商品住宅成交量環(huán)比8月下降10%。

????與近二十家預(yù)告開盤的樓盤數(shù)量不同，9月濟(jì)南實(shí)際共有8個項(xiàng)目加推新房源，總共12.44萬平方米，1010套房源。

????這一現(xiàn)象顯示，有不少開發(fā)商或許是預(yù)先覺察到了政策變化的風(fēng)吹草動，推遲了開盤。尤其是一些規(guī)模較大的項(xiàng)目，選擇了謹(jǐn)慎入市。

????陽光100客戶總監(jiān)陶曉智稱，大體量項(xiàng)目(規(guī)模較大的項(xiàng)目)選擇觀望是因?yàn)樗鼈內(nèi)胧行枰袌龅牧夹赃\(yùn)作，需要對政策予以更好的把握，而且這些項(xiàng)目的開發(fā)商大都資金實(shí)力雄厚，不急于回籠資金。目前市場上唱主角的是那些處于推盤臨界點(diǎn)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將充當(dāng)“試金石”來試探市場反應(yīng)。

????此外值得注意的是，《9月報(bào)》顯示，在9月上市的1010套房源中，成交量高達(dá)642套，整體開盤成交率達(dá)到了64%。這也從側(cè)面說明了濟(jì)南住宅市場的剛性需求仍然堅(jiān)挺，“亂市”中仍有樓盤熱銷并非全是炒作。

????價格內(nèi)幕

????打折聲中價格不改漲勢

????9月宣布打折或以打折作為宣傳賣點(diǎn)的樓盤不下40個，那么上個月濟(jì)南的房子真的開始便宜了嗎?這也是購房者急于知道的問題。

????《9月報(bào)》顯示，9月份濟(jì)南在售項(xiàng)目價格堅(jiān)挺，甚至有部分樓盤出現(xiàn)價格微漲現(xiàn)象，9月商品住宅成交環(huán)比8月出現(xiàn)“價漲量跌”的局面。

????由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場主要由新增房源支撐，因此，濟(jì)南房地產(chǎn)市場價格受新增房源成交均價的影響較大。9月在萬達(dá)公館、太陽樹、逸城山色等中高端項(xiàng)目開盤成交的帶動下，濟(jì)南商品住宅市場的銷售均價達(dá)到8398元/平方米，環(huán)比上月上漲2%。

????這一結(jié)論與許多買房人的實(shí)際感受也是相符的。網(wǎng)友小路發(fā)帖說：“現(xiàn)在所謂打折都是騙人的，我近期到幾家打折樓盤去看了看，發(fā)現(xiàn)雖然有折扣，但價格比前期要高出很多，通盤考慮下來還是承受不起?！?/p>

????對此，新華房產(chǎn)分析師認(rèn)為，濟(jì)南總體資源不足以支撐一個特大城市的房屋價格，濟(jì)南房價穩(wěn)定在均價6000元左右才比較合理。

????走勢預(yù)測

????10月樓市放量競爭加劇

????在“銀十”即將開始之際，國土部、住建部再出重拳，調(diào)控房地產(chǎn)市場。新政策全國一刀切，已不分是否房價過高、上漲過快城市。其政策亮點(diǎn)包括開發(fā)商囤地一年不得再參加競買土地，三套房貸全面暫停，購房貸款限制向外地人發(fā)放等。這次新政相比4月17日的調(diào)控，仍繼續(xù)收緊。此次的調(diào)控政策，使得即將消散的市場觀望情緒再次形成，開發(fā)商欲借助“銀十”促成銷售的想法可能會落空，房地產(chǎn)市場的走勢又添變數(shù)。

????在此背景下，中原地產(chǎn)認(rèn)為，受各種因素影響，許多原本準(zhǔn)備在9月份入市的樓盤已將上市日期推遲到10月份，這使得10月份入市房源空前增多。因此，10月份是今年開發(fā)商再也不能放棄的銷售時機(jī)，濟(jì)南樓市的競爭必將加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南樓市準(zhǔn)備在10月份新開盤和加推房源的樓盤已經(jīng)達(dá)到了17家。這些樓盤分布在濟(jì)南的東、西、南、北和中部各個方向，其中也包括了一些郊區(qū)大盤，其中以東部樓盤最多。

????對于新近樓市調(diào)控的后續(xù)效果如何，資深地產(chǎn)評論人、山房網(wǎng)總經(jīng)理趙魯梁認(rèn)為，“還有待觀察”。在他看來，除了看遏制投機(jī)的政策執(zhí)行如何，也要看土地供給、保障房建設(shè)等多種調(diào)控手段的實(shí)施狀況。

????目前來看，黃金周期間諸多城市樓市遇冷，調(diào)控新政無疑在其中起著關(guān)鍵的作用。但這能否有效遏制房價過快上漲，仍有待于時間檢驗(yàn)。