昨天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式公布對(duì)各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，符合建議標(biāo)準(zhǔn)較多的，即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。

　　國務(wù)院今年1月

　　出臺(tái)調(diào)控房市的“新國八條”規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺(tái)房地產(chǎn)限購令實(shí)施細(xì)則。今年7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，當(dāng)前部分城市房

　　此后，有關(guān)二、三線城市“限購令”何時(shí)出臺(tái)，哪些城市將列入限購新名單成了購房人和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，各種“版本”開始流傳，有猜測(cè)列入新限購名單的，有猜測(cè)新限購標(biāo)準(zhǔn)的。

　　昨天公布的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)分別是：

　　第一，6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；

　　第二，6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；

　　第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；

　　第四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；

　　第五，存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，各省（區(qū)、市）對(duì)上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

　　新聞分析：

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)限購城市可能新增30余個(gè)

　　未來哪些城市將被列入限購行列成了最受關(guān)注的問題，開發(fā)商及鏈家地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行了分析，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果接下來的幾個(gè)月內(nèi)房價(jià)不能穩(wěn)定在一個(gè)合理水平，預(yù)計(jì)將會(huì)有30到35個(gè)二、三線城市被列入采取限購措施報(bào)告內(nèi)，使全國實(shí)行限購政策的城市達(dá)到70余個(gè)。

　　“住建部規(guī)定，符合5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中的兩個(gè)，即要采取限購措施，那么根據(jù)6月國家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有一些城市是符合新標(biāo)準(zhǔn)的?！弊蛱?，業(yè)內(nèi)人士表示。

　　首先是“6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，秦皇島、贛州、常德、丹東、煙臺(tái)等13個(gè)二、三線城市6月份房價(jià)同比漲幅5%以上，并且連續(xù)三個(gè)月同比漲幅超過5%。

　　其次是“6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的”，以此看，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟(jì)寧、銀川、濰坊、北海、柳州等17個(gè)城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。

　　第三從“今年上半年成交量同比增幅較高的”看，在非限購城市中，成交量以上漲為主。50個(gè)未“限購”二、三線城市中，2011年上半年有26個(gè)城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個(gè)，下滑的僅13個(gè)。而同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇省、浙江省和江西省，而其余12個(gè)省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。全國有超過20個(gè)城市上半年成交量上漲幅度達(dá)到了20%以上。

　　第四，按第四條標(biāo)準(zhǔn)看，“外地人購房比例較高的城市”包括海南三亞、瓊海、?？?、博鰲，河北香河、廊坊、秦皇島，山東青島、煙臺(tái)、威海，還有福建、浙江、江蘇、廣東等地。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，未“限購”城市中最少有14個(gè)城市的外地人購房比重超過20%，外地人購房比重占10%至20%之間的城市為12個(gè)，剩余24個(gè)城市的外地人購房比重小于10%。14個(gè)外地人購房比重超過20%的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南省的文昌、瓊海、萬寧，山東省的威海、淄博、煙臺(tái)；另一類是受益于大城市擠出效應(yīng)的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，廣東省的中山、惠州、東莞。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，廊坊、保定、揚(yáng)州、惠州、香河、宜昌、鎮(zhèn)江、舟山等19個(gè)城市均符合上述條件。

　　而對(duì)第五條標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前沒有一個(gè)城市的群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)滿意，認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行到位，“基本所有的城市都符合”。

　　綜合上述5點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士推算，符合其中兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的大概在30到35個(gè)城市，甚至更多。而一旦這些城市采取限購，加上此前已經(jīng)采取限購的一線城市，國內(nèi)住宅限購城市或?qū)⑦_(dá)70余個(gè)。

　　新增限購城市限購方式可能不一

　　昨天，業(yè)內(nèi)人士也提出，此次住建部公布的標(biāo)準(zhǔn)并沒有像傳言那樣，要求各地在8月20日前將需要限購的城市上報(bào)，反而明確“各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改”。因此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，如果當(dāng)?shù)卣紤]到GDP等增長需求，可能會(huì)放松限購條件，或者在限購的方式上不會(huì)像北京等一線城市那樣“嚴(yán)格”。

　　目前，全國已經(jīng)限購的城市中，限購政策有松有嚴(yán)，如北京對(duì)非京籍購房人設(shè)定了5年的門檻，而其他城市有的是1年有的是2年；此外，北京等城市限購是針對(duì)所有住房，不論面積大小，但長沙的限購則針對(duì)90平方米以上的“大戶型”?！跋拶彿绞讲灰粯?，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)不一樣。”多位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　昨天住建部公布5條新限購城市的納入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)沒有提及時(shí)間，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這會(huì)影響到限購令執(zhí)行的最后效果。如果一旦該限購的地方?jīng)]有及時(shí)實(shí)施限購，那么，限購令在某種程度上會(huì)變成“搶購令”，開發(fā)商借此促銷，購房人恐慌購房，不僅不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，還會(huì)帶來負(fù)面作用。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還指出，限購政策如何執(zhí)行，以及是否能夠執(zhí)行到位，還要看當(dāng)?shù)厥欠窬哂邢鄳?yīng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。例如限購執(zhí)行比較嚴(yán)格的北京和上海，都具備相對(duì)成熟的新房和二手房的網(wǎng)簽系統(tǒng)，并且能夠與權(quán)屬相關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，因此對(duì)于購房人擁有的房產(chǎn)情況能夠進(jìn)行快速查詢和核實(shí)。

　　在他們看來，對(duì)于即將限購的二、三線城市來說，雖然限購政策的力度和著重點(diǎn)會(huì)各有不同，但也需要具備能夠滿足政策需求的查詢功能。若對(duì)外地人進(jìn)行限購，外地人是否具備購房資格取決于其是否在相應(yīng)城市常住，通常通過納稅或社保年限來核定，需要納稅和社保部門的查詢系統(tǒng)與房地產(chǎn)交易系統(tǒng)能夠良好對(duì)接；若對(duì)本外地購房套數(shù)限制，則在確定居民購房資格時(shí)，需要居民房產(chǎn)交易記錄，使已有房產(chǎn)等數(shù)據(jù)能夠清晰呈現(xiàn)。

　　市場(chǎng)影響：

　　購房人現(xiàn)搶購 開發(fā)商猛促銷

　　昨天，接受本報(bào)記者采訪的恒大、萬科等開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人以及世聯(lián)地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)人士表示，“事實(shí)上，對(duì)一些被傳了很長時(shí)間的要執(zhí)行限購的二、三線城市而言，已經(jīng)出現(xiàn)了‘限購令’變成‘搶房令’的現(xiàn)象，買房人、賣房人都在趕著買房賣房。而未來到底會(huì)有什么影響，還要看最終有哪些城市采取了什么樣的限購方式?！?/p>

　　“恒大在前7個(gè)月的銷售業(yè)績比去年同比增加了不少?！焙愦蟮禺a(chǎn)一位人士告訴記者。六七月份時(shí)“限購令要擴(kuò)大到二、三線城市”消息傳得最盛，恒大所在的二、三線地區(qū)，不少購房人擔(dān)心以后不能買房而一次性購買2套或者3套。購房人認(rèn)為，在通脹壓力下，房子這個(gè)實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)放在手中，心里踏實(shí)。

　　而來自二、三線城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，北京等一線城市限購后成交量急速萎縮的事實(shí)讓很多開發(fā)商加緊促銷“出貨”。7月30日，煙臺(tái)龍湖葡醍海灣開盤當(dāng)日9.7折的優(yōu)惠活動(dòng)使千余套房源全部售罄，認(rèn)購金額達(dá)20億元。同日，惠州碧桂園的十里銀灘開盤推出的5000多個(gè)單位，一上午便消化了1600套，碧桂園三天進(jìn)賬50億元。

　　此外，限購令擴(kuò)大的傳言，還促使了北京、上海等地一批因限購而沒有更好的投資渠道的人到還未限購的二、三線城市投資購房。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰稱，“二、三線城市限購的預(yù)期短期內(nèi)將讓這些城市的樓市量價(jià)猛漲，投資客搶著分享最后的盛宴?！彼J(rèn)為，“二、三線城市如果限購，就立刻執(zhí)行，不能有緩沖時(shí)間?！?/p>

　　但從長遠(yuǎn)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此次限購政策在二、三線城市深入擴(kuò)展有利于調(diào)控作用疊加顯現(xiàn)，房價(jià)或加速下行。一方面限購力度不放松，表明政府對(duì)于樓市調(diào)控的決心，消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)下行的信心將持續(xù)增強(qiáng)，房價(jià)出現(xiàn)明顯下降之前，商品住宅成交量將會(huì)回落；另一方面限購城市已然占據(jù)較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用減弱。

　　具體可能會(huì)出現(xiàn)以下三個(gè)變化：

　　首先，全國平均房價(jià)上漲幅度減小。統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月已有41個(gè)大中城市出臺(tái)限購政策，加上這次預(yù)計(jì)限購的城市，限購城市的總數(shù)將達(dá)到75個(gè)左右。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，已限購的39個(gè)城市價(jià)格平均上漲4.23%，較未限購城市低0.43%。

　　其次，全國商品住宅成交量將由升轉(zhuǎn)降。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，7月全國商品住宅銷售面積達(dá)到6754萬平方米，環(huán)比下降34%，同比上漲18%。而一旦二、三線城市的限購名單落地，無論是投資還是外地人購房需求都將受到一定程度的抑制，全國商品住宅成交量將會(huì)由升轉(zhuǎn)降。但在限購名單正式出臺(tái)之前，不排除部分外地剛需比重較大、外地常住人口較多、符合限購條件的“準(zhǔn)限購”城市會(huì)出現(xiàn)恐慌性購房的可能性，預(yù)計(jì)8月成交量依然會(huì)保持同比上漲。

　　第三，住宅價(jià)格將失去投資性購買需求推動(dòng)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，此前，投資性購買需求面對(duì)一、二線城市限購，或?qū)①Y金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，或轉(zhuǎn)移到未限購的二、三線城市。而隨著全國主要城市大范圍的限購，商品住宅的投資空間將減少，商品住宅價(jià)格將失去來源于投資的推動(dòng)力，剛需成交將成為房價(jià)的主要決定因素。