????樓市正處在“寒冬”，目前青島中央商務(wù)區(qū)在售新房?jī)r(jià)格仍高過(guò)二手房，這在青島樓市是絕對(duì)的“異類(lèi)”。

????供應(yīng)高峰來(lái)臨

????上周日下午，記者到中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目中海紫御觀邸探盤(pán)，豪華的售樓處內(nèi)，有三四組客戶正在一邊看沙盤(pán)，一邊聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，顯得不算冷清。近期，紫御觀邸有精裝SOHO產(chǎn)品推出，面積多為50平方米左右。在商務(wù)區(qū)內(nèi)，這類(lèi)亦商亦住的產(chǎn)品，面向的主要是投資客戶。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目

????站在敦化路與山東路的十字路口上，能看到諾德廣場(chǎng)、燕歸堂、歐亞中心、華仁歐典商苑、良辰美景瞡臺(tái)等數(shù)個(gè)在建樓盤(pán)，建設(shè)中的青島中央商務(wù)區(qū)儼然是個(gè)“大工地”，后期的供應(yīng)量集中釋放顯而易見(jiàn)。

????據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心提供的數(shù)據(jù)，進(jìn)入11月份，隨著中海紫御觀邸、諾德廣場(chǎng)、歐典商苑、卓越大廈、燕歸堂等眾多項(xiàng)目的入市，中央商務(wù)區(qū)住宅存量達(dá)到約1960套，約26.62萬(wàn)平方米；辦公公寓物業(yè)可售房源則高達(dá)2606套，約26.18萬(wàn)平方米。

????新盤(pán)銷(xiāo)售緩慢

????據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前商務(wù)區(qū)內(nèi)新樓盤(pán)酒店式公寓及寫(xiě)字樓的均價(jià)約在18000元/平方米甚至更高。而住宅方面，良辰美景瞡臺(tái)是在售項(xiàng)目中最低的，毛坯房均價(jià)約在15000元/平方米；華仁歐典商苑和良辰美景二期精裝住宅的均 價(jià) 約 在18000元/平方米。

????位居城市核心地段，升值潛力看好，所以目前青島中央商務(wù)區(qū)各在售新盤(pán)定價(jià)都遠(yuǎn)高于區(qū)域二手房?jī)r(jià)格。

????據(jù)青房置換南京路店店長(zhǎng)呂鑫林介紹，目前青島中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)酒店式公寓的二手房實(shí)際成交價(jià)格不到15000元/平方米，精裝住宅二手房?jī)r(jià)格約為16000元/平方米。

????他認(rèn)為，現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目多數(shù)都比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格高，以目前這樣的價(jià)格入市，想實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售基本不可能。

????另?yè)?jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心分析，在可售房源比較充裕的情況下，2011年1-10月，青島中央商務(wù)區(qū)月均銷(xiāo)售住宅房源約33套，4470平方米；2011年8-10月份，月均銷(xiāo)售辦公公寓物業(yè)約17套，1929平方米。按照此銷(xiāo)售速度，即使后期無(wú)新房源入市，銷(xiāo)售壓力仍異常巨大。

????已有項(xiàng)目將低開(kāi)入市

????基于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，剛剛?cè)〉妙A(yù)售許可證的新盤(pán)燕歸堂，或?qū)⒁缘蛢r(jià)入市，試圖打破區(qū)域銷(xiāo)售緩慢的局面。據(jù)該樓盤(pán)釋放的消息，燕歸堂毛坯房起價(jià)約為11800元/平方米。

????另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，其毛坯房的均價(jià)將約在13000-14000元/平方米價(jià)格區(qū)間，精裝房的均價(jià)約為15000元/平方米。

????以上述價(jià)格水平入市，將與區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格基本持平，但最終價(jià)格還要待11月12日該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)才能確定。

????該項(xiàng)目一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)整體環(huán)境欠佳，區(qū)域內(nèi)的銷(xiāo)售形勢(shì)并不好，因?yàn)槭切麻_(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，定價(jià)相對(duì)靈活，目前的銷(xiāo)售策略是快速走量。

????后續(xù)青島商務(wù)區(qū)內(nèi)，還將有卓越大廈等新項(xiàng)目入市。如果想擺脫銷(xiāo)售困局，參照市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格，低開(kāi)入市應(yīng)當(dāng)是必須的。(張則濤)