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      現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎
      青島新聞網(wǎng)  2004-12-01 11:09:35 人民網(wǎng)

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      地產(chǎn)形勢(shì)剖析:現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎

        日前,為回應(yīng)近來喧囂的“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”,建設(shè)部政策研究中心課題組出臺(tái)了一份報(bào)告――《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》。在這份報(bào)告里,課題組告訴大家,目前房地產(chǎn)并沒出現(xiàn)泡沫,而且指出,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌并不一定就是好事。

        研
      究中心課題組告訴我們說:“目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房,如果住房降價(jià),首先是廣大有房居民因‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民,房?jī)r(jià)降多了,就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的‘住房資產(chǎn)負(fù)債’,甚至導(dǎo)致所謂‘理性違約’,反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,對(duì)是否降低房?jī)r(jià),要審慎地考慮廣大居民的利益,不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事。”

        如此說來,研究中心課題組是基于72%以上的有房居民不至于因“住房資產(chǎn)縮水”受到傷害,而得出了“不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事”這一結(jié)論的。

        那么,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎?

        在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,由于不同的利益主體的存在,對(duì)于同一件事情,不同的利益主體往往會(huì)得出不同的結(jié)論,這是很正常的事情。顯然,對(duì)于現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌是好事還是壞事,不同的利益主體自然也會(huì)有不同的結(jié)論,不同的利益主體之間有時(shí)還免不了有實(shí)質(zhì)性利益的沖突。

        當(dāng)各方的實(shí)質(zhì)利益有所沖突的時(shí)候,顯然,公共政策的制訂應(yīng)該在保護(hù)各方面利益的基礎(chǔ)上,遵循“兩權(quán)相益取其重,兩權(quán)相害取其輕”這一原則,盡最大可能找到解決沖突的最佳均衡點(diǎn)。

        因此,具體分析一下現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌到底對(duì)誰有利對(duì)誰不利,并非是件沒有必要的事情,而應(yīng)該是當(dāng)務(wù)之急。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)已完全擁有房產(chǎn)的自住者沒有影響

        照研究中心課題組的說法,我是有房者,是屬于他們利益考慮的對(duì)象之一。對(duì)于“‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害”這一論調(diào),照理來說,我應(yīng)該有切身的體會(huì),衷心的擁護(hù)才對(duì)?墒瞧婀值氖牵m然我十多年前就已經(jīng)住進(jìn)一套80平方米的商品房,但是這十多年來,我卻從來沒有因房?jī)r(jià)上漲而從中獲益,也從來沒因房?jī)r(jià)下跌而因此受到傷害的感覺。相反,在房子這個(gè)問題上,我僅僅只是感到,我所居住的房子隨著我年歲的增長(zhǎng),也在一年年的“老去”。

        研究中心課題組在為保護(hù)我這樣有房者的利益而煞費(fèi)苦心,而我卻竟然沒有感恩戴德之心。這是不是有點(diǎn)說不過去呢?

        我仔細(xì)想了想,不禁啞然一笑,原來,我還不至于是那種不知好歹的人。因?yàn)椋瑥谋举|(zhì)上講,我其實(shí)并非研究中心課題組利益保護(hù)考慮的對(duì)象。研究中心課題組利益保護(hù)考慮的對(duì)象是那種擁有“住房資產(chǎn)”的人,而我并非此類人。

        因?yàn),我所住的這套住房,對(duì)我來說,并非“資產(chǎn)”,而只是生活必需品。既然屬生活必需品,那么,其價(jià)格的漲跌,對(duì)我來說,自然影響甚微。我總不至于因房?jī)r(jià)的暴漲,去出售了這套住房而睡到大街上去;同樣,我也不至于只因房?jī)r(jià)的暴跌,而憂心得睡不好覺。因?yàn),不論房(jī)r(jià)是漲是跌,對(duì)于我來說都是一樣――住房只是我遮風(fēng)擋雨,休養(yǎng)生息的一個(gè)場(chǎng)所。

        而據(jù)《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》,2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米,由此我們可以知道,對(duì)于絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民來說,住房對(duì)于他們來說,也同我一樣,應(yīng)該只是屬于生活必需品,而不屬于“住房資產(chǎn)”。這就怪不得,許多情況與我類似的人,他們的感受全都同我一樣。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)按揭貸款購(gòu)房者并非壞事

        那么,對(duì)于那些用抵押貸款買房還處于還款期的居民,真會(huì)如研究中心課題組所言,“房?jī)r(jià)降多了”,將會(huì)受到一種特別厲害的傷害嗎?

        我就這個(gè)問題,問過好幾個(gè)抵押貸款購(gòu)房者,他們的反映大都是差不多的,一開始的回答都是“當(dāng)然了”,過后不久,稍一思索后,就會(huì)笑罵我一句“差點(diǎn)上你當(dāng)了,你當(dāng)我是傻瓜?”

        的確,對(duì)于這個(gè)問題,我們初初一看,就會(huì)覺得,房?jī)r(jià)如果下降,抵押貸款購(gòu)房者受到的損害肯定是大了。但是,細(xì)細(xì)一想,就會(huì)知道,實(shí)際并不盡然。

        還是舉個(gè)例子來說明這個(gè)問題吧。如果一個(gè)人以按揭貸款20年的方式購(gòu)買了一套價(jià)格為50萬元的房子,首付20%為10萬,按揭貸款年利率為5.04%(年利率假設(shè)不變,實(shí)際上從10月29日起已提高了,因此月供相應(yīng)也得提高),則在20年里,其月供為2649元,其應(yīng)繳銀行本金利息合計(jì)為63. 5681萬元。

        那么,如果在此期間,房?jī)r(jià)暴跌了,按研究中心課題組的說法就是“房?jī)r(jià)降多了”,譬如月供到第二年底時(shí),與此套房子相類似房子的價(jià)格已下跌了25%,即市場(chǎng)價(jià)只需37. 5萬。

        此時(shí),這人為原先購(gòu)得的這套房子自然還得以每月2649元的形式再月供18年,總計(jì)還需再繳付銀行本息合計(jì) 57. 2113萬元。

        但是,這個(gè)時(shí)候,如果此人選擇“理性違約”,將這套房子抵給銀行,而去重新購(gòu)房。則與這套房子類似房子的市場(chǎng)價(jià)格此時(shí)為37. 5萬,如果選擇18年期按揭貸款方式購(gòu)房,假設(shè)首付為零(現(xiàn)實(shí)生活中,“零首付”這種情況一般來說是不太可能發(fā)生的,這里之所以如此假設(shè)僅僅只是為了同前面所述情況有可比性――此時(shí),兩者都沒有首付,只有月供;這種假設(shè)有助于將所需說明的問題簡(jiǎn)單化),同樣假設(shè)年利率5.04%不變,則月供為2644元,在以后的18年里,總計(jì)需付給銀行本息為57. 1208萬元。這就是說,這時(shí)如果重新去購(gòu)與原先這套住房類似的新房子,則以后18年,每月的月供為2644元,總共需付出57. 1208萬元。

        比較上述兩個(gè)數(shù)字,如果撇開道德因素這一層面不管,只就經(jīng)濟(jì)利益角度考慮,則這先前的抵押貸款購(gòu)房人完全應(yīng)該選擇“理性違約”,這不但可以少支出57. 2113―57. 1208=0. 0905萬元(這個(gè)就是人們通常所說的負(fù)資產(chǎn)),而且還可以由舊房子轉(zhuǎn)而住上新房子。(經(jīng)簡(jiǎn)單運(yùn)算,我們可以知道,抵押貸款年利率越高,上面這個(gè)差額會(huì)越大。如按10月29日后的個(gè)人住房貸款5-30年的年利率5. 31% 計(jì),經(jīng)運(yùn)算可以知道,這時(shí)差額就上升為0. 1997萬元。而當(dāng)這個(gè)年利率為10%時(shí),此時(shí)的差額已上升為2. 3906萬元)

        那么,這種“房?jī)r(jià)降多了”,對(duì)于“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”是好事還是壞事呢?

        由本節(jié)內(nèi)容,再結(jié)合前面一節(jié)的分析,我們可以清楚地看出,對(duì)“用抵押貸款買房還處于還款期的居民”傷害最大的,其實(shí)是他們?cè)诎唇屹J款之前和在按揭貸款之時(shí),房?jī)r(jià)的非理性上漲即越吹越大的泡沫;而他們按揭貸款之后,房?jī)r(jià)的理性回歸即住房?jī)r(jià)格的下跌,對(duì)他們來說其實(shí)并非壞事。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行來說并非壞事

        那么,對(duì)于銀行來說,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌真的不是好事嗎?

        由上面分析,我們可以看到,當(dāng)房?jī)r(jià)一旦有較大幅度下跌的時(shí)候,如房?jī)r(jià)下跌達(dá)到25%時(shí),銀行則很有可能成為房東,而且這個(gè)房東的房子價(jià)格甚至是負(fù)資產(chǎn)。因此,從這個(gè)角度來說,房?jī)r(jià)較大幅度的下跌,對(duì)銀行來說,絕對(duì)不是好事。

        但是,對(duì)銀行來說,房?jī)r(jià)較大幅度的下跌不是好事,并不意味著房?jī)r(jià)不跌就是好事。

        大家知道,經(jīng)濟(jì)是有波動(dòng)性的,而價(jià)格總是圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,欲使價(jià)格始終保持不變,這是不可想象的事情。因此,要想價(jià)格保持不跌,則只能是意味著價(jià)格的上漲。從這個(gè)意義上來說,房?jī)r(jià)不跌是好事,同房?jī)r(jià)上漲是好事,從某種意義上來說是完全一致的。

        既然如此,那么,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,央行應(yīng)該高興才是,然而,讓人奇怪的是,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格,央行為何要“逢漲必警”,一次又一次地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲表示強(qiáng)烈的關(guān)注,并多次發(fā)出警告呢?

        這關(guān)鍵是在于,當(dāng)前,在我國(guó)的一些城市,房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了廣大群眾的承受能力。我在拙作《自住者買不起投資者租不出 真的沒泡沫?》(人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道2004年11月24日首發(fā),全國(guó)各地許多網(wǎng)站和一些報(bào)刊雜志已作轉(zhuǎn)載)一文中,已運(yùn)用數(shù)據(jù)分析的方法從理論作出推斷,在一些房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到甚至已超過12:1的城市,其房地產(chǎn)市場(chǎng)必然已處于“自住者買不起,投資者租不出”的狀態(tài)了。在這種狀況下,如果房?jī)r(jià)還在上漲,那只可能是“縮量空漲”或“投機(jī)者在上演最后的瘋狂”了。

        現(xiàn)在,事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。如據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局日前公布的“居民房產(chǎn)需求狀況問卷調(diào)查”結(jié)果顯示,今明兩年內(nèi),上海市無購(gòu)房打算的居民已上升至75.7%,他們中有67%的人表示,是因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)太高而無力購(gòu)房。又據(jù)媒體報(bào)導(dǎo),目前,上海本地購(gòu)房者只占樓市成交量的36%,大量國(guó)內(nèi)外投資投機(jī)客充斥上海樓市;上海新建住宅的投資比例平均達(dá)到30%左右,個(gè)別高價(jià)房高達(dá)70%到80%以上,次新房的空置率也相當(dāng)高。

        在這種情況下,房?jī)r(jià)由漲而跌的拐點(diǎn)隨時(shí)可能來臨。而經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴我們,大漲過后往往就是大跌。在這種房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離絕大多數(shù)老百姓購(gòu)買力的情況下,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,那么,必然的結(jié)果是,今日漲幅越大,明日的跌幅也會(huì)越大;而如果跌幅一大,由前面的分析,我們可以知道,有些銀行真的是免不了要做最大的房東了。這就是央行在貸幣政策報(bào)告中之所以要接二連三地發(fā)出要警惕房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。

        由此可見,現(xiàn)階段,在一些房?jī)r(jià)畸高的城市,房?jī)r(jià)不跌即上漲,對(duì)銀行來說,也并非好事。相反,遲跌遠(yuǎn)不如早跌,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌,只要跌幅不是太大,對(duì)銀行來說,這才是最大的福音。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)投資者來說并非壞事

        我在《自住者買不起投資者租不出 真的沒泡沫?》一文中,已通過演算的方式,在理論上證明了,對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說,當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)過高,如當(dāng)房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到甚至超過了12:1時(shí),投資購(gòu)房者是不大可能取得最低限度的投資回報(bào)即住房出租收入了。這就意味著,一般來講,在該城市住房已經(jīng)不再是理想的投資對(duì)象了。在這樣的非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng),真正的投資者是肯定不敢與豪情萬丈有著賭徒般心理的投機(jī)客去爭(zhēng)雄的。此時(shí),真正的投資購(gòu)房者,不但不敢入市,而且是肯定要抽身而退了。然而,不動(dòng)產(chǎn)是最難變現(xiàn)的資產(chǎn),或許當(dāng)投資購(gòu)房者真的想抽身而退時(shí),樓市往往早已進(jìn)入了“縮量空漲的階段”,這時(shí),常常是想退也退不出了。

        而房?jī)r(jià)下跌之后,在買漲不買跌的心理驅(qū)使下,投機(jī)客是肯定要逃得無影無蹤了,這對(duì)于投資購(gòu)房者來說,自然是又迎來了一個(gè)新的投資機(jī)會(huì)。

        投資是要講投資風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于投資者來說,每投出一筆資金自然得冒一次風(fēng)險(xiǎn),有賺有虧這是很正常的事情。對(duì)于投資者來說,有無投資機(jī)會(huì)遠(yuǎn)比有無投資風(fēng)險(xiǎn)來得重要。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)于真正的開發(fā)商來說并非壞事

        對(duì)于真正的房地產(chǎn)開發(fā)商來說,最怕的是什么?最怕的自然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。最怕的是房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)后,跌入漫漫的下滑之路。因?yàn)椋坏┓康禺a(chǎn)泡沫破滅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要首當(dāng)其沖遭受沖擊。如當(dāng)年海南的房地產(chǎn)泡沫,就是前車之鑒――開發(fā)企業(yè)從泡沫鼎盛時(shí)的5000多家,到破滅后,剩下不到10%。

        所以,在那些房?jī)r(jià)畸高的城市,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,雖然房?jī)r(jià)下跌肯定會(huì)帶來一陣子切膚之痛,但現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌,跌幅肯定會(huì)遠(yuǎn)較繼續(xù)暴漲以后的下跌為小。遲跌不如早跌,因此,從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益而言,現(xiàn)在,房?jī)r(jià)止?jié)q回落,房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌,對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來講,亦非一件壞事。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)于政府來說并非壞事

        雖然,對(duì)于政府來說,房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必會(huì)影響到當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng),影響到地方財(cái)政的收入,甚至?xí)衼硪恍┤说娘L(fēng)言風(fēng)語,如說什么還說房地產(chǎn)沒有泡沫,這不是證明有泡沫了?這些自然不是愉快的事情。

        但是,安居才能樂業(yè),衣食住行應(yīng)該說是最大的民生!皺(quán)為民所用,情為民所系,利為民所謀”,對(duì)于人民政府來說,在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),有什么會(huì)比“讓老百姓買得起房子,住得起房子”更重要呢?

        因此,在一些房?jī)r(jià)畸高的城市,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌對(duì)于政府來說應(yīng)當(dāng)不是壞事。

        房?jī)r(jià)下跌對(duì)于誰來說是壞事呢?

        那么,房?jī)r(jià)下跌對(duì)于誰來說是壞事呢?分析到此,答案應(yīng)該已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)出來了。房?jī)r(jià)下跌,真正受到最大傷害的,最可能是那些房地產(chǎn)投機(jī)者。

        對(duì)于那些房地產(chǎn)投機(jī)者來說,房子無非是他們炒作的對(duì)象,在他們眼里,樓市也就是股市,“炒樓”也就是“炒股”;在他們眼里,住房既非生活必需品,也絕非實(shí)體市場(chǎng),而純粹已成股市一樣的虛擬市場(chǎng)了;房子同股票一樣,無非是他們炒作概念的一種載體。他們是在買進(jìn)賣出中,或賺錢或賠本。房?jī)r(jià)上漲幅度越大,他們自然賺得越多。而一旦房?jī)r(jià)下跌,他們自然也就慘了。

        這幾天,在網(wǎng)絡(luò)上,廣泛在流傳著這么一個(gè)貼子――受國(guó)內(nèi)即將連續(xù)加息傳言的影響,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有價(jià)無市。日前,已有四名炒房蟲因無力歸還銀行貸款,留下遺書,魂歸黃埔江……

        這個(gè)貼子的內(nèi)容未必真實(shí),但從這個(gè)貼子本身的內(nèi)容和在網(wǎng)絡(luò)上廣泛的流傳中,我們至少可以看出兩點(diǎn),一點(diǎn)是普通民眾對(duì)于“炒房蟲”的痛恨;另一點(diǎn)則是一旦房?jī)r(jià)下跌,對(duì)“炒房蟲”來說,確實(shí)是挺大的傷害。而如果“炒房蟲”炒房的資金大部分來源于銀行,則這種傷害嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)暗姐y行。 (章林曉)

         特約編輯:廣偉

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