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前兩年北京房屋二級市場還是各家金融機構爭奪的肥肉，今年銀行“口味變化”的幅度和速度讓市場有點難以適應。短短一個月內(nèi)，多家中介收到了來自合作銀行方面的通知，將提高二手房放貸門檻，有的銀行更是明確表示拒絕為上世紀90年代以前建成的房屋辦貸款。
二手房市一下子由熱變冷。
銀
行暗收二手房貸
1月初，我愛我家在全公司范圍內(nèi)轉發(fā)了某銀行的“精神”，要求業(yè)務員要向客戶明確說明———貸款額度隨房齡遞減，比如5年內(nèi)有可能貸到八成，10年內(nèi)降為七成，15年以上則只能貸到五成以下甚至不能貸款。同時，貸款人的身份限制也較以往更嚴格。
緊接著，金誠信經(jīng)紀公司也接到了農(nóng)行某支行的“通牒”，稱對于上世紀90年代以前建成的房屋，一律停止發(fā)放二手房貸款。
上述舉措并非某家銀行的個別行為，這股貸款緊縮之風在短短一個月內(nèi)已在北京全市刮起。近幾天，記者從首創(chuàng)金豐易居、置換家園等五六家規(guī)模較大的二手房經(jīng)紀公司均得到了類似信息，而他們的合作方基本上已經(jīng)涵蓋了北京各大放款銀行。銀行正在緊縮房貸，二手房市一下子由香餑餑變成了誰也不待見的冷飯，遭遇之慘更甚于新建商品房。多家中介的金融總監(jiān)在接受采訪時都一臉的痛苦：“他們一點風險都不想承擔，提出的條件，我們真接受不了�！钡菫榱死^續(xù)合作，他們都不希望記者公開銀行的名字。
盡管沒有一家銀行愿意公開得罪二手房的需求群體，落下個“嫌貧愛富”的罵名，但購房人明顯能夠感受到他們受到的特殊“照顧”：比如，審貸的過程加長了，房產(chǎn)的評估價值降低了，放款速度變慢了�？傊衲甓鄶�(shù)銀行都在以實際行動向市場表明，他們對二手房貸的興趣不高。
受宏觀調控和銀監(jiān)會嚴格控制風險、為房地產(chǎn)市場降溫等“最高指示”的影響，從去年下半年起，就已經(jīng)有銀行陸續(xù)對房屋二級市場念起了緊箍咒。有很多銀行都悄然將二手房的八成貸款高限額度調低至七成，貸款年限與房齡相加也不得超過35年。而新近的“貸款人必須提供第二居所證明”的規(guī)定，更是讓很多外地人對自己的獲貸前途感到渺茫。
購房人首付負擔加重
眾多中介公司的客戶分析顯示，目前，北京二級市場上絕大多數(shù)人的購買目的還是自住，其中以低收入人群、家底薄的年輕人以及拆遷戶為主，他們選擇購買二手房的最主要原因還是經(jīng)濟拮據(jù)。
金誠信總經(jīng)理邱宏表示，銀行限令對交易的影響很大，因為市場上七八成的房源都是上世紀90年代前后建成的，而購買二手房的群體多數(shù)收入偏低，可能很多人只能被迫放棄自己合意的房子了。
貸款緊縮意味著購房人首付負擔將大大加重。其影響，我們可以透過某公司新近成交的一個案例簡單看出：一套1990年建成的房子成交價為35萬元。以前銀行對此類房源的評估價可以達到32萬，但現(xiàn)在的評估價只有30萬，業(yè)內(nèi)人士還說：“銀行方面給的價格很不錯了�！币郧百彿咳四軌蛸J到七成貸款，那么需要支付的總款項約為三成，首付9萬加上評估差額5萬，再加稅費等約2萬，總計16萬元�？墒�，按照部分銀行的新規(guī)定，該購房人只貸到了五成房貸，因此他需要籌集的金額增至15萬+5萬+2萬，總計22萬元。由于該購房人根本就沒有思想準備，6萬元的首付差額，他們根本無法及時籌措，所以買賣雙方以及中介還差點為此打起了官司。
這個例子也許有點極端，但今年想買二手房的人肯定得準備更多資金。鏈家的研究報告顯示，即使是在去年的好年頭里，雖然有近八成的購房人都希望通過貸款購房，但實際上也只有將近35.88%的人得到銀行貸款。今年的放貸情況是不言自明的了。
二手房市影響分析
根據(jù)鏈家的統(tǒng)計資料，二手房的貸款金額在30萬元以下的占到總貸款數(shù)的70.65%，而商品房的貸款金額在30萬元以下的卻只占到55%。銀行為什么還要對二級市場如此打壓呢？來自銀行內(nèi)部的消息是，按照銀監(jiān)會精神，今年各銀行都要為降低房地產(chǎn)熱度做貢獻，減少信貸額度。而對于銀行來講，二手房貸款的辦理比較零碎，人力付出多，但收益小，不如一級市場“痛快”，因此壓縮總量先壓縮二手房，二手房市“倒霉”也就不足為奇了。
首創(chuàng)金豐易居副總皮娟娟表示，老齡房受金融緊縮影響最嚴重。但是由于戶型落后等原因，目前上世紀90年代以前的老房子需求量并不高，一般購買這種房子的人都是用來投資，或是拆遷戶故土難離，他們多能夠一次性付款。購買上世紀90年代中后期建成房屋的購房人恐怕所受影響最大，因為他們能夠貸款的成數(shù)可能有所降低，再加上銀行指定的評估機構刻意壓低價格，他們購買二手房的首付可能高過購新房所付，因此他們會轉投一級市場。而2000年后建成的房屋，所受影響可忽略不計。
特約編輯：廣偉
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