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水青木華的廣告效果圖 |
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解和熟悉一個(gè)樓盤(pán)，很大程度上是來(lái)
源于開(kāi)發(fā)商所做的各種廣告宣傳，售房廣告應(yīng)是消費(fèi)者作出購(gòu)房前期決策的重要信息來(lái)源。而某些深諳購(gòu)房者心理的開(kāi)發(fā)商則用文字游戲來(lái)裝飾、美化自己的樓盤(pán)，甚至夸大其辭生造出一些概念來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者。李先生就遭遇到位于城陽(yáng)區(qū)水青木華項(xiàng)目的宣傳誘惑，大呼上當(dāng)之余，他不禁撥打本報(bào)樓宇熱線，向本報(bào)記者講述了他的看房經(jīng)過(guò)。
“雙水岸”名不副實(shí)
李先生說(shuō)，通過(guò)報(bào)紙上的售樓廣告，可以輕松了解諸多樓盤(pán)的信息，他就是看了某報(bào)上的廣告，才去城陽(yáng)的水青木華項(xiàng)目看房的。
在水青木華圖文并茂、設(shè)計(jì)精美的廣告中，“雙水岸·純生活”這一概念和“依水而居”、“水景社區(qū)”、“全生態(tài)情景居住”等詞匯，以及綠水、藍(lán)天、樹(shù)林充滿整個(gè)畫(huà)面，廣告中將樓盤(pán)安置在一大片綠色水岸之上；再加之承諾的諸如純凈水入戶等，不禁令人怦然心動(dòng)。
但在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，李先生非常吃驚地發(fā)現(xiàn)，工地上除了兩棟樓座之外就是工地，所謂“依水而居”的“水”僅僅是在位于社區(qū)一隅的一條數(shù)米寬的小河而已。而構(gòu)成“雙水岸”的另外一“水”，據(jù)售樓人員介紹就是純凈水入戶。李先生質(zhì)疑，純凈水入戶作為了水岸，顯然脫離了正常人的常規(guī)判斷，有誤導(dǎo)購(gòu)房者的嫌疑，這樣的小區(qū)也敢號(hào)稱“雙水岸水景社區(qū)”？
有提示能否免責(zé)？
本報(bào)記者在接報(bào)后趕赴城陽(yáng)的水青木華樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，看到現(xiàn)場(chǎng)確實(shí)如李先生所言。
而水青木華項(xiàng)目的樓書(shū)，與其發(fā)布的廣告相比，更是有過(guò)之而無(wú)不及。惟一的不同是在樓書(shū)的最后，加上了很小字號(hào)的“友情提示”：“本資料所有文字、圖片均為示意，并不構(gòu)成任何承諾”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓書(shū)和廣告中的特別約定，如果沒(méi)有在顯著位置以顯著方式提示消費(fèi)者，則不符合合同法中關(guān)于格式合同應(yīng)予特別提示的規(guī)定，是無(wú)效條款，不能作為免責(zé)的理由。開(kāi)發(fā)商這種做法是想回避司法解釋中的規(guī)定，免得今后購(gòu)房人對(duì)“說(shuō)過(guò)頭”的宣傳較真，甚至訴諸法律索賠，旨在免責(zé)。但這只是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿，以后真要引起糾紛，能否免責(zé)還是要由法官定奪。為了少惹官司，開(kāi)發(fā)商做廣告還是實(shí)在一些好。
有關(guān)法律界人士指出，判定是否虛假?gòu)V告，不僅要判斷廣告所傳達(dá)的商品信息與產(chǎn)品自身的質(zhì)量、功能、作用是否相等，更要判斷廣告的形式是否合理。這主要指?jìng)鬟_(dá)廣告內(nèi)容的方法手段是否合理。廣告手段的運(yùn)用是否恰當(dāng)，直接影響到消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容真實(shí)性的感受。廣告手段包括夸張、對(duì)比等廣告創(chuàng)意手段的運(yùn)用，如果此種手段運(yùn)用不恰當(dāng)，對(duì)消費(fèi)者造成了誤導(dǎo)或欺騙則視為虛假?gòu)V告。
■熱線提醒寫(xiě)入合同最保險(xiǎn)
在簽署商品房買賣時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往拒絕將宣傳中的內(nèi)容，如有關(guān)綠化面積、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等寫(xiě)進(jìn)合同。因?yàn)闃菚?shū)、廣告可視為要約，但不會(huì)自動(dòng)成為合同的一部分；作為一種宣傳，樓盤(pán)廣告和樓書(shū)使用一些溢美之詞可以理解，但最好再通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看，周邊調(diào)查等方式查驗(yàn)，必要時(shí)還可征詢法律顧問(wèn)意見(jiàn)，幫助查核廣告和樓書(shū)是否真實(shí)合法，再與開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充合同形式予以書(shū)面約定。
《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定�！睒怯顭峋�提醒購(gòu)房者，只有在合同中具體約定的條款才能直接對(duì)購(gòu)房人起到保護(hù)作用，購(gòu)房后一旦發(fā)現(xiàn)房屋及環(huán)境與樓盤(pán)廣告、樓書(shū)不符，可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商、向相關(guān)執(zhí)法部門申訴、仲裁、起訴等渠道尋求解決。
