百通地產(chǎn)品牌發(fā)展中心主任薛風(fēng)：2005年宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響相對較大，但是我個人認(rèn)為，在所有的政策當(dāng)中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響最大的是銀行關(guān)于提高開發(fā)貸款門檻的規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)的特性，使銀行成為開發(fā)企業(yè)惟一的債權(quán)融資出口，銀行要獨(dú)立面對開發(fā)商、建筑商與個人
消費(fèi)者三個方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)、首先是開發(fā)資金的信貸依賴于銀行，其次是物業(yè)抵押的信貸依賴于銀行，再次是購房的消費(fèi)信貸依賴于銀行，種種依賴讓銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范面臨多種壓力。為了盡可能地防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行出臺了開發(fā)商四證、五證齊全并保證有不低于35％的自有資金投入等開發(fā)貸款條件。為了進(jìn)一步防范房地產(chǎn)業(yè)對銀行產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)問題，估計(jì)明年銀行將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步嚴(yán)格對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款條件。
從2005年來看，3月17號，央行調(diào)整了銀行信貸，取消了貸款的優(yōu)惠利率，恢復(fù)到6.12％的基準(zhǔn)利率，同時對不同購房者采取不同的優(yōu)惠政策。部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市和地區(qū)的個人住房貸款最低首付款比例將由現(xiàn)行的20％提至30％。對銀行而言，這一規(guī)定含義豐富，既給了銀行上調(diào)首付的主動權(quán)，又體現(xiàn)出一定的強(qiáng)制性。而為了為了嚴(yán)格房貸，銀行都增加了其他評估。這些評估包括客戶過去在該行的信用記錄和對該行的忠誠度。
而從中央政府來看，六一新政的實(shí)施矛頭直接指向房地產(chǎn)界的投資以及投機(jī)者，政策出臺到現(xiàn)在，半年多的時間，已經(jīng)發(fā)揮了非常明顯的效果，整個市場正在朝著房價(jià)理性回歸的目標(biāo)前行。
結(jié)合中央政府和央行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和金融調(diào)控，青島市也出臺了系列措施來維護(hù)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化行為，一方面促進(jìn)誠信企業(yè)健康發(fā)展，一方面使房產(chǎn)交易信息更明確化、透明化，使不良企業(yè)的欺詐行為和消費(fèi)者的惡意炒房行為無處遁形，有效地維護(hù)了公眾的利益。
綜合上述情況，宏觀調(diào)控下，對開發(fā)企業(yè)而言，雖然銀行嚴(yán)格控制了開發(fā)貸款條件并將繼續(xù)加緊防范措施，但是，品牌企業(yè)從銀行獲取貸款將比以往相對容易；而對銀行而言，在加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)貸款條件的同時，消費(fèi)者的金融理財(cái)意識也增強(qiáng)了，這樣不僅規(guī)范了以往的金融體制，而且有效地規(guī)避了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，新的體制促使更多的民間投資出現(xiàn)，替代銀行分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。從政策方面看，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰時期，以往靠“圈錢”、“圈地”，獲取高額利潤的時光已經(jīng)一去不復(fù)返了，一部分企業(yè)向規(guī)模性擴(kuò)張發(fā)展，以做大做強(qiáng)為目的。一部分企業(yè)以打造精品為切入點(diǎn)，形成獨(dú)有特色的知名品牌，從而提升項(xiàng)目的質(zhì)量。
(本版撰稿：鞠培霞)
