今天上午，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》。藍(lán)皮書(shū)指出，今年房?jī)r(jià)可能略有回落，但大幅降價(jià)可能性很小。預(yù)計(jì)今年北京的政策可能會(huì)對(duì)首套住房購(gòu)房者定向?qū)捤伞?/p>

　　房?jī)r(jià)可能略有回落

　　房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)指出，2012年房?jī)r(jià)將延續(xù)上年末的盤(pán)整態(tài)勢(shì)，預(yù)期房?jī)r(jià)將有所回落，但總體降幅不會(huì)很大。由于需求低迷，幾乎不存在房?jī)r(jià)上漲可能性，但由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本特別是土地購(gòu)置成本很高，大幅降價(jià)將意味著多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨虧損，在經(jīng)濟(jì)和政策前景明朗前，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)將選擇觀望態(tài)度，不情愿輕易降價(jià)，房?jī)r(jià)將延續(xù)上年的盤(pán)整態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)，藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，房地產(chǎn)交易區(qū)域分化格局將加劇，部分前期漲幅較大的中小城市可能迎來(lái)較大幅度價(jià)格調(diào)整，同時(shí)交易量將有所釋放，大都市區(qū)交易量將持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)則可能僅僅小幅盤(pán)整。因?yàn)榇蠖际袇^(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為大型企業(yè)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)，其中不少屬于大型央企國(guó)企，融資壓力小，對(duì)交易量低迷的承受能力強(qiáng)，但土地購(gòu)置成本普遍較高，房產(chǎn)降價(jià)空間小。此外，大都市區(qū)的移民人口已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊農(nóng)村，其外來(lái)居住人口或預(yù)期外來(lái)居住人口多為分布全國(guó)城市的高收入富裕家庭，其居住移民已經(jīng)超越城鄉(xiāng)市場(chǎng)消費(fèi)利益差異，房?jī)r(jià)調(diào)整對(duì)交易量的影響很小。

　　約80萬(wàn)戶北京人不得再買(mǎi)房

　　2011年“新國(guó)八條”和“京十五條”中限購(gòu)和限貸的兩限政策，嚴(yán)厲程度史無(wú)前例。調(diào)查顯示，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4％，多套住房擁有率達(dá)18.3％。按這一調(diào)查數(shù)據(jù)，北京戶籍人口1246萬(wàn)人，約450萬(wàn)戶，受影響的家庭約在80萬(wàn)戶。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年全年北京購(gòu)置房產(chǎn)的戶籍比例中，外地戶籍達(dá)到55％，而政策規(guī)定，非本市戶籍提供連續(xù)5年以上社?；蚣{稅證明，只能新購(gòu)一套住房，預(yù)計(jì)受影響的家庭超過(guò)百萬(wàn)。

　　兩限房中簽率不到50％

　　截至2011年12月，北京市兩限房住房申請(qǐng)備案人員已經(jīng)超過(guò)14.9萬(wàn)人，而2008年7月至2011年10月，北京兩限住房成交套數(shù)為6.5萬(wàn)套。據(jù)此推算，從2008年兩限住房上市以來(lái)，兩限房中簽率約為43.6％，有多一半申請(qǐng)者尚未分配到兩限房。

　　今年信貸政策或有所放寬

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)，北京2012年保障住房建設(shè)總量依然維持在高位，在商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮的情況下，部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)加大保障房建設(shè)的積極性。

　　對(duì)于夾心層和中等收入人群來(lái)說(shuō)，目前受制于貸款緊縮等政策，入市艱難。預(yù)計(jì)在2012年政策可能會(huì)對(duì)首套住房的購(gòu)房者定向?qū)捤伞?/p>

　　2012年信貸政策或有所放寬，針對(duì)首套房利率下調(diào)，趨于合理。通過(guò)增加大量中低價(jià)格普通商品房供應(yīng)、相對(duì)合理的首套房利率、促使剛性需求者進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想。

　　二手房?jī)r(jià)下調(diào)范圍擴(kuò)大

　　專(zhuān)家認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)的有價(jià)無(wú)市以及同一區(qū)域的一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象均屬短期的非平衡狀態(tài)，預(yù)計(jì)2012年二手住宅價(jià)格下降范圍將擴(kuò)大。二手房成交量緩慢上升，價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)。

　　分區(qū)域看，在新房供應(yīng)為主的郊區(qū)，二手房降價(jià)壓力倍增；在新房供應(yīng)和二手房供應(yīng)并重的次中心區(qū)，二手房降價(jià)幅度相對(duì)較??；在城市中心區(qū)，新房供應(yīng)稀少，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。價(jià)格下降有望換來(lái)交易量的回升，但在限購(gòu)和限貸的影響下，二手市場(chǎng)流通性大大降低。

　　租賃房市場(chǎng)方面將回歸平穩(wěn)。2010年開(kāi)始的租金上漲高峰已經(jīng)過(guò)去，雖然2011年同比漲幅依然比較大，但是環(huán)比逐漸下調(diào)，2012年北京租賃市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)。但春節(jié)前后租賃市場(chǎng)的短期活躍將會(huì)再次影響租金上漲。

　　房地產(chǎn)將經(jīng)歷最艱難的一年

　　房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)指出，2012年房地產(chǎn)行業(yè)整體贏利可能進(jìn)一步下降，中小企業(yè)虧損將加劇。2012年對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為雞肋，食之無(wú)味，棄之可惜。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置大多發(fā)生于2009—2010年的高地價(jià)時(shí)期，降價(jià)可能出現(xiàn)企業(yè)虧損，不降價(jià)則資金占用上升，資金鏈緊張壓力增強(qiáng)。因此，當(dāng)全行業(yè)因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而贏利下降時(shí)，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴(kuò)展。

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)并購(gòu)加劇，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。全行業(yè)破產(chǎn)、倒閉增加，將為大型企業(yè)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)并購(gòu)提供良機(jī)，市場(chǎng)壟斷格局將進(jìn)一步加強(qiáng)。本報(bào)記者 李莉 J063

　　有話要說(shuō)

　　低能企業(yè)倒就倒吧

　　金閎偉：這正是優(yōu)勝劣汰的好時(shí)機(jī)，一些低能企業(yè)倒閉，中堅(jiān)企業(yè)可以健康發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序凈化。

　　沙小易：對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)房，買(mǎi)什么樣的房其實(shí)是個(gè)觀念問(wèn)題。鐵心不買(mǎi)，那就干脆不買(mǎi)了，租個(gè)大房子住也很不錯(cuò)。

　　余味：利國(guó)利民的政策要有延續(xù)性，不能朝令夕改，造成市場(chǎng)混亂。

　　賽繆(412840769)：房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，如果放松，房?jī)r(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性上漲，老百姓的日子就會(huì)更加的難過(guò)。政府應(yīng)該多鼓勵(lì)資金投向真正的實(shí)體產(chǎn)業(yè)。所謂最艱難的一年，應(yīng)該是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)在今年沒(méi)有辦法獲取過(guò)高的利潤(rùn)。房地產(chǎn)要獲得真正的發(fā)展，就必須要經(jīng)歷這個(gè)階段。